Se loger moins cher : la solution du logement coopératif
Les personnes qui ont la chance d’emménager dans un logement coopératif ont un loyer nettement inférieur. Mais les logements de ce type ont bien d’autres avantages. Les locataires d’une coopérative ont même leur mot à dire sur les questions de logement. Nous vous révélons ici tout ce qu’il faut savoir sur les coopératives et comment procéder au mieux dans la recherche de logement.
Que ce soit à Zurich, à Genève ou à Berne, le problème est le même dans toutes les grandes villes : les logements en location sont rares et ceux qui sont à un prix abordable encore plus. Les logements coopératifs sont une alternative bon marché et donc extrêmement prisée. Les listes d’attente existantes sont toutefois complètes sur plusieurs années ou les logements se transmettent en catimini. Dans ce contexte, la recherche d’un chez-soi adapté s’apparente à celle d’une aiguille dans une botte de foin. Nous avons néanmoins résumé les pistes pour trouver malgré tout des annonces pour des logements coopératifs ou comment augmenter vos chances de succès. Portrait dans cet article.
Qu’entend-on par « logement coopératif » ?
Une coopérative, quel que soit le domaine, est un système d’association autonome dans lequel des personnes souhaitent atteindre plus efficacement des objectifs communs. Toutes les coopératives ont un point commun : les membres en sont à la fois propriétaires et clients. La gestion se fait ensemble et les membres doivent bénéficier d’avantages économiques. Dans le cas d’un logement, ce dernier est moins cher à la location que ceux proposés sur le marché de l’immobilier.
L’adhésion à une coopérative de construction et d’habitation est donc la clé pour accéder à un logement en location bon marché. L’affiliation requiert au minimum l’achat d’une part dans la coopérative, qui s’accompagne d’un droit de cogestion. L’achat d’une part ne vous permet toutefois pas d’acheter un logement particulier, mais simplement une part d’un projet d’habitation global, dont vous êtes ainsi copropriétaire. Bon à savoir : tous les copropriétaires ne sont pas obligés de louer un logement. Certains se contentent d’investir et d’utiliser les logements coopératifs comme placement de capitaux.
Part sociale : de quoi s’agit-il exactement ?
Les personnes qui souhaitent intégrer une coopérative ne versent pas de garantie de loyer, mais achètent une « part sociale ». Elles acquièrent ainsi une participation aux coûts du bâtiment, qu’elles se voient restituer au moment du déménagement. Si des réparations sont nécessaires à ce moment, elles peuvent être couvertes par le capital de la part sociale. Vous trouverez toutes les conditions détaillées dans les statuts de la coopérative concernée. Si l’adhésion vous intéresse, sachez qu’une part sociale coûte entre cinq et dix pour cent du capital investi dans un logement. Pour une ville comme Zurich, cela signifie concrètement qu’une part sociale pour un logement vaut en moyenne CHF 7 800.–. Le capital propre que vous devez fournir est ainsi nettement moins élevé qu’à l’achat d’une maison ou d’un appartement. Ce montant est toutefois largement supérieur à celui d’une garantie de loyer. Ceci étant dit, les parts sociales rapportent généralement davantage que les dépôts de garantie de loyer classiques.
Info : Certaines coopératives de construction et d’habitation renoncent aux parts sociales. Il existe par exemple des exceptions pour les enfants des sociétaires, ou quand il est question de sous-louer un logement à des non-sociétaires. Dans ce cas, la caution demandée est souvent élevée.
Avantages d’un logement coopératif
Le loyer
Le loyer plus accessible est un net avantage. Dans l’ensemble, on peut dire que le prix de la location en coopérative est environ 15 pour cent moins cher que sur le marché libre, voire de 25 à 30 pour cent dans la région de Zurich, selon une étude de la Regionalverband Wohnbaugenossenschaften Zürich (WBG-ZH, association régionale des coopératives de construction et d’habitation Zurich). Pour parler en nombre de pièces, vous obtiendrez souvent une pièce de plus en coopérative que pour un appartement au même prix sur le marché libre de l’immobilier. Raison aux loyers modérés : les coopératives n’ont pas vocation à faire du profit ; par ailleurs, elles bénéficient généralement de terrains à des conditions avantageuses et de prêts à taux préférentiel.
Sécurité du logement
En tant que copropriétaire, vous n’avez aucun souci à vous faire quant à la durée du contrat de bail. Ce dernier ne peut par exemple pas être résilié pour usage personnel. Pour connaître les conditions exactes de résiliation, consultez les statuts de la coopérative concernée. Par exemple lorsque le loyer n’est pas payé. Ces décisions sont alors prises et appliquées par la régie. Plutôt qu’une résiliation, il est néanmoins davantage probable qu’un changement de logement au sein de la coopérative soit nécessaire. C’est notamment le cas lorsque les prescriptions d’occupation minimale ne sont pas respectées, notamment lorsque les enfants quittent le foyer familial. Il n’est pas nécessairement question de logement plus petit. Si on attend un enfant, on a droit à plus de pièces et donc à obtenir un logement plus grand.
Droit de cogestion
Une fois qu’on a acheté sa part de la coopérative, on a le droit de participer à sa gestion. En règle générale, une personne dispose d’une voix, indépendamment de ses parts. Tout souhait de changement peut être déposé sous forme de demande à l’assemblée générale. La décision est ensuite prise à la majorité simple ou qualifiée, sans droit de veto. Mais le droit de cogestion a aussi ses limites : il est par exemple interdit d’effectuer des modifications permanentes dans son logement. Toutes les personnes qui souhaitent s’impliquer davantage peuvent devenir membre du comité directeur, de la commission du quartier ou d’un groupe de travail. Les intérêts des habitants sont ainsi mieux représentés. Les membres peuvent eux s’engager plus fortement dans la communauté par le biais d’activités sociales.
Info : Majorité simple et majorité qualifiée
- Il y a majorité simple lorsqu’une demande est par exemple adoptée à une voix de plus que le total des voix contre.
- Pour qu’une décision à majorité qualifiée soit adoptée, une part spécifique de votes définie à l’avance (par exemple deux tiers) et supérieure à la majorité simple, doit être obtenue.
Comment trouver un logement coopératif ?
Au total, la Suisse compte plus de 1 000 logements coopératifs, qui sont rassemblés au sein de deux organisations faîtières. Vous trouverez les coordonnées sur leurs sites Internet :
- Wohnbaugenossenschaft Schweiz (seulement en allemand)
- Wohnen Schweiz
Liste d’attente
Le plus souvent, vous devez vous inscrire sur liste d’attente d’une coopérative de construction et d’habitation, si celle-ci n’est pas fermée. Attention : vous devez renouveler votre inscription à intervalles réguliers, spécifiques à chaque coopérative. Notez auprès de qui et quand vous devez mettre vos données à jour. Il arrive aussi qu’il n’y ait plus de listes d’attente, car la demande est trop forte. Dans ce cas, les logements libres sont directement publiés sur le site Internet correspondant.
Nouvelles constructions : une chance
Une grande partie des logements coopératifs libres résulte de constructions neuves. Il arrive même que les coopératives ouvrent leurs listes d’attente précisément pour ces projets. Alors restez bien à l’affût des projets de ce type. Ou, si cela est proposé, inscrivez-vous à la newsletter des coopératives qui vous intéressent. Ces dernières vous informent parfois des habitats neufs et/ou libres et vous pouvez y réagir immédiatement.
Ouvrir l’œil !
Il arrive que les logements de coopératives de construction et d’habitation ne soient pas seulement publiés sur leurs sites Internet, mais aussi sur Homegate ou ImmoScout24. Créez votre abonnement de recherche sur ces portails, afin de recevoir les offres adaptées par notification push ou par e-mail. Réagissez aux offres intéressantes sans attendre. En raison de la forte demande, les logements abordables sont vite attribués.
L’adhésion en vaut la peine. Même sans logement !
Certaines coopératives proposent de devenir membre avant l’emménagement. Vous trouverez tout ce qu’il faut savoir sur l’adhésion, le montant des cotisations et plus encore sur le site Internet de la coopérative concernée. En tant que membre, vous serez prévenu avant tout le monde si un logement se libère et vous aurez la priorité sur les autres candidats.
Voici comment augmenter vos chances de réussite :
La décision d’octroi dépend d’une foule de critères différents. Les facteurs exacts pris en compte dépendent généralement de la coopérative. Dans l’ensemble, vous pouvez toutefois vous reposer sur ces conseils :
- La durée de l’adhésion peut être décisive. Il vaut donc mieux adhérer sans attendre.
- L’occupation du logement est déterminante pour de nombreuses coopératives de construction et d’habitation. La règle globalement appliquée : le nombre de pièces moins un est égal au nombre de personnes.
- Si vous êtes une famille à revenu bas ou moyen, vous avez plus de chances qu’un couple sans enfant gagnant le double.
- Faites attention aux systèmes de points des coopératives, qui influencent l’attribution.
- Un revenu individuel et des conditions de travail stables augmentent les chances.
- Vous devez disposer de la cotisation de membre comme capital de départ !
- Les personnes qui se montrent patientes seront au final récompensées.