Welche Hypothek ist die richtige für mich?
Wenn du ein Eigenheim finanzieren möchtest, wirst du sehr wahrscheinlich einen Hypothekarkredit brauchen. Aber welche Hypothekenarten gibt es und welche passt am besten zu dir? Wir geben einen Überblick über Vorteile, Nachteile und Besonderheiten Schweizer Hypothekarmodelle.
Hypothekenarten in der Schweiz
Von den zahlreichen Misch- und Sonderformen abgesehen, gibt es in der Schweiz grundsätzlich drei Hauptarten von Hypotheken. Sie unterscheiden sich im Wesentlichen in zwei Variablen: dem Zinssatz und der Laufzeit. Gemeinsam haben sie, dass der Zinssatz von der Höhe des Kredits, dessen Laufzeit, den Marktzinsen sowie der Bonität des Kreditnehmers oder der Kreditnehmerin abhängt. Das bedeutet aber nicht, dass der Zins bei den verschiedenen Hypothekenarten immer der gleiche ist – ganz im Gegenteil. Im Folgenden stellen wir alle drei Hypothekarmodelle vor und geben Tipps, worauf du achten solltest.
Die Festhypothek
Die Festhypothek ist nach wie vor die beliebteste Hypothek, wenn es um die Finanzierung des Eigenheims geht. Sie macht knapp 80 % des gesamten Hypothekarvolumens der Schweiz aus. Die Besonderheiten der Festhypothek sind:
- Fester Zinssatz
- Feste Laufzeiten
- Kalkulierbares Risiko
Zu Beginn der Finanzierung legst du mit deiner Bank oder Versicherung sowohl eine fixe Laufzeit als auch einen Zinssatz fest, der über die gesamte Laufzeit gültig ist und nicht verändert werden kann. Dabei gilt: Je länger die Laufzeit, desto höher der Zinssatz.
Tipp: Wenn du eine Festhypothek aufnehmen möchtest, solltest du unbedingt verschiedene Offerten vergleichen. Bereits ein kleiner Unterschied im Zinssatz kann über eine lange Laufzeit starke finanzielle Auswirkungen haben.
Vorteile Festhypothek
Planungssicherheit, ein festes Budget sowie kalkulierbares Risiko sind die grössten Vorteile der Festhypothek. Du sicherst dir über eine feste Dauer einen bestimmten Zinssatz, mit dem du langfristig planen und budgetieren kannst.
Nachteile Festhypothek
Diese Sicherheit kann aber auch ein Nachteil sein. Denn sollten die Zinsen während der Laufzeit deiner Hypothek stark fallen, kannst du eine Festhypothek nicht anpassen, um von den niedrigen Zinsen zu profitieren.
Für wen ist die Festhypothek geeignet?
Die Festhypothek ist die richtige Wahl, wenn du ein hohes Mass an Sicherheit wünscht, fix planen und dich nicht aktiv mit den Finanz- und Kapitalmärkten auseinandersetzen willst. Die Marktsituation spielt natürlich auch eine Rolle: Solltest du steigende Zinsen erwarten, ist die Festhypothek ein bewährtes Mittel, sich die aktuell niedrigen Zinsen langfristig zu sichern.
Die variable Hypothek
Im Gegensatz zur Festhypothek hat die variable Hypothek keine feste Laufzeit und kann in der Regel innert drei bis sechs Monaten gekündigt werden. Der Zinssatz ist nicht fix und orientiert sich am generellen Zinsniveau. Er ist allerdings nicht abhängig von einem bestimmten Referenzzinssatz und wird von den Banken jeweils nach eigenem Ermessen angepasst. Bei sinkenden Zinsen kann die variable Hypothek attraktiv sein, weil du als Kreditnehmer:in von den fallenden Sätzen profitieren kannst. In der Realität spielt die variable Hypothek für Privatpersonen in der Schweiz aktuell aber kaum eine Rolle, weil sie meistens die teuerste Variante ist. Die Eigenschaften der variablen Hypothek sind:
- Variabler Zinssatz
- Keine feste Laufzeit
- Aktuell teuerste Hypothekenart (Stand: Oktober 2022)
Vorteile variable Hypothek
In einem hohen Zinsumfeld kann die variable Hypothek im Vergleich mit der Festhypothek vorteilhaft sein, weil sie flexibel angepasst werden kann, sobald die Zinsen fallen. Auch kann die variable Laufzeit hilfreich sein, wenn du mit steigenden Zinsen rechnest und dir den aktuellen Zinssatz sichern möchten. In diesem Fall lässt sich die variable Hypothek flexibel in eine Festhypothek umwandeln.
Nachteile variable Hypothek
In der Regel (und auf jeden Fall im tiefen Zinsumfeld) ist die variable Hypothek für eine Privatperson die teuerste Option der Finanzierung einer Immobilie. Profitieren kannst du nur, wenn du die Entwicklungen an den Geld- und Kapitalmärkten sehr genau beobachtest und entsprechend reagierst. Ausserdem birgt die mehr oder weniger willkürliche Festlegung der Zinsen durch die Bank ein gewisses Planungsrisiko.
Für wen ist die variable Hypothek geeignet?
Wenn du eine Liegenschaft kaufen und kurze Zeit später wieder verkaufen möchtest, kann die variable Hypothek eine gute Übergangslösung sein, um die Immobilie kurzfristig zu finanzieren. Sie kann ebenfalls kurzfristig für eine grössere Amortisation genutzt werden.
Die Geldmarkt- oder SARON-Hypothek
SARON steht für Swiss Average Rate Overnight und hat Ende 2021 den bis dahin gängigen Geldmarktzins LIBOR abgelöst. Der SARON ist ein Referenzzinssatz, der auf effektiv abgeschlossene Transaktionen zwischen Banken basiert. Vereinfacht dargestellt handelt es sich um den Zinssatz, zu dem sich die Banken über Nacht gegenseitig Geld ausleihen. Der endgültige Zins, den du als Kund:in erhältst, setzt sich aus dem SARON und einer Marge zusammen, die die Bank zusätzlich erhebt.
In der Regel wird eine SARON-Hypothek für eine Laufzeit von eins bis sechs Jahren festgelegt. Innerhalb dieser Zeit nimmt die Bank in bestimmten Abständen die jeweiligen Zinsanpassungen vor. Normalerweise kannst du als Kund:in wählen, ob diese Anpassungen alle drei, sechs oder zwölf Monate stattfinden sollen. Damit ist die Geldmarkthypothek im Grunde genommen eine Art Festhypothek mit einer kurzen Laufzeit, nach der eine Zinsanpassung vorgenommen wird. Die Eigenschaften des SARON sind:
- Laufzeit von 1 bis 6 Jahren
- Regelmässige Zinsanpassungen
- Eher wenig Planungssicherheit
Wieso gibt es die LIBOR-Hypothek nicht mehr?
LIBOR wird ab 2022 nicht mehr unterstützt. Ersetzt wurde die LIBOR-Hypothek, weil deren Zins lediglich aus den Abmachungen berechnet wurde, die sich die Banken gegenseitig machten – unabhängig davon, ob diese dann auch umgesetzt wurden. Um Verbesserungen vorzunehmen, wurden neue Referenzzinssätze von nationalen Arbeitsgruppen entwickelt. Diese neuen Zinssätze sind sogenannte Overnight Rates und basieren auf echten Transaktionen und nicht, wie beim LIBOR, auf Schätzungen.
Vorteile Geldmarkt- oder SARON-Hypothek
In der Regel ist der Zinssatz einer SARON-Hypothek tiefer als der einer Festhypothek oder einer variablen Hypothek. Die Zinsen basieren auf dem aktuellen Geldmarkt und sind dadurch transparent.
Nachteile Geldmarkt- oder SARON-Hypothek
Zwar kann die SARON-Hypothek die günstigste Variante sein, du hast mit ihr aber wenig Planungssicherheit. Die Zinsen können stark schwanken – und zwar nach oben wie nach unten.
Tipp: Solltest du eine SARON-Hypothek in Erwägung ziehen, kannst du dich mit einem sogenannten Cap (also einer Deckelung des Zinssatzes) gegen zu grosse Schwankungen nach oben absichern. Diese Sicherheit lässt sich die Bank allerdings extra bezahlen.
Für wen ist die Geldmarkt- oder SARON-Hypothek geeignet?
Wenn du mit tiefen Zinsen rechnest und gleichzeitig kurzfristige Zinsanstiege problemlos abfedern kannst, kann die SARON-Hypothek eine gute Option für dich sein. Bei stark steigenden Zinsen ist die Festhypothek jedoch die bessere Alternative. Seit den 90er-Jahren sind die Geldmarkthypotheken aber in der Regel das günstigste Hypothekarmodell.
Hypothekenvergleich: Welche Strategie passt am besten zu mir?
Welches Hypothekarmodell für dich das beste ist, hängt natürlich stark von deiner persönlichen Situation, den Zinsprognosen und dem Marktgeschehen ab. Häufig bietet sich eine Mischung verschiedener Hypotheken an, um die Finanzierung der Immobilie am besten auf die persönliche Situation anzupassen.
Hypotheken clever kombinieren
Wenn du eine Immobilie finanzieren möchtest, musst du dich nicht zwangsläufig für ein einziges Hypothekarmodell entscheiden. Du hast auch die Möglichkeit, eine Mischung aus unterschiedlichen Laufzeiten, Beträgen und Hypothekarmodellen zusammenzustellen, die bestmöglich zu deinen Bedürfnissen passt.
Eine Möglichkeit ist zum Beispiel die Kombination einer SARON- und Festhypothek. Durch die feste Hypothek erhöhst du die Planungssicherheit und profitierst gleichzeitig von niedrigeren Zinssätzen der SARON-Hypothek.
Mit dem sogenannten Hypotheken-Splitting kannst du eine Festhypothek auch in mehrere Tranchen mit unterschiedlichen Laufzeiten aufteilen. Dadurch wird nicht die gesamte Hypothek auf einmal verlängert, sondern jeweils nur die jeweilige Tranche. Die Zinsänderung bei Vertragsverlängerung betrifft dann ausschliesslich den einen Teil.
Unsere Tipps für den Abschluss einer Hypothek
Bevor du dich für ein Hypothekarmodell entscheidest, empfehlen wir, die folgenden Tipps zu beachten.
- Tipp 1: Nimm dir genug Zeit für die Recherche und informiere dich gründlich. Setz dich mit den verschiedenen Optionen auseinander und vergleiche die Angebote. Je mehr du selbst über das Thema weisst, desto eher kannst du dich für die beste Variante entscheiden.
- Tipp 2: Lass dich von Expert:innen beraten und geh zu verschiedenen Anbietern. Versicherungen haben häufig bessere Konditionen für Festhypotheken mit langer Laufzeit. Dafür können Banken oft die besseren Zinsen bei kürzeren Laufzeiten und SARON-Hypotheken offerieren.
- Tipp 3: Vergleiche mindestens drei Offerten im Detail miteinander.
- Tipp 4: Kalkuliere grosszügig, um auf Nummer sicher zu gehen. Berechne die Tragbarkeit deiner Immobilie mit 5 % des Kreditbetrags für die Zinsen. Rechne hier noch 1 % des Kaufpreises für die Nebenkosten und Instandhaltung der Immobilie sowie 1 % für die Amortisation dazu.
- Tipp 5: Bleib informiert, auch nachdem du eine Hypothek abgeschlossen hast. Wenn du das Geschehen auf dem Geld- und Kapitalmarkt beobachtest, kannst du entsprechend reagieren und dein Hypothekarmodell langfristig planen und anpassen.