Quelle hypothèque choisir?

Sommaire

Types d’hypothèques en Suisse
L’hypothèque à taux fixe
L’hypothèque à taux variable
L’hypothèque indexée sur le marché monétaire ou SARON
Comparaison des hypothèques: quelle est la stratégie la mieux adaptée à mon cas?

Types d’hypothèques en Suisse

Abstraction faite des nombreuses formes mixtes et spéciales, il existe grosso modo trois principaux types d’hypothèques en Suisse. Ceux-ci se distinguent essentiellement par deux variables: le taux d’intérêt et la durée. Leur point commun est que le taux d’intérêt dépend du montant du crédit, de sa durée, des taux d’intérêt du marché ainsi que de la solvabilité de l’emprunteur ou de l’emprunteuse. Pour autant, cela ne signifie pas que le taux d’intérêt est toujours identique pour les différents types d’hypothèques – bien au contraire. Ci-après, nous vous présentons les trois modèles d’hypothèques et vous livrons des conseils sur les points auxquels vous devez faire attention.

L’hypothèque à taux fixe

L’hypothèque à taux fixe reste l’hypothèque la plus prisée lorsqu’il s’agit de financer l’achat d’un logement. Elle représente près de 80% du volume total des hypothèques en Suisse. Voici les particularités de l’hypothèque à taux fixe:

• Taux d’intérêt fixe
• Durée fixe
• Risque calculable

Au début du financement, vous déterminez avec votre banque ou votre assurance une durée fixe ainsi qu’un taux d’intérêt qui sera valable pendant toute la durée et ne pourra pas être modifié. Le principe suivant s’applique: plus la durée est longue, plus le taux d’intérêt est élevé.

Conseil: si vous souhaitez souscrire une hypothèque à taux fixe, vous devriez absolument comparer différentes offres. La moindre petite différence entre les taux d’intérêt peut avoir des conséquences financières importantes sur une longue durée.

Avantages de l’hypothèque à taux fixe

La sécurité de planification, le budget fixe et le risque calculable constituent les principaux avantages de l’hypothèque à taux fixe. Vous obtenez un taux d’intérêt défini pour une durée fixe, ce qui vous permet de planifier et de budgéter à long terme.

Inconvénients de l’hypothèque à taux fixe

Toutefois, cette sécurité peut aussi jouer en votre défaveur. Car si les taux d’intérêt devaient fortement baisser au cours de la durée de votre hypothèque, vous ne pourriez pas réajuster une hypothèque à taux fixe pour profiter des taux bas.

Qui a intérêt à opter pour une hypothèque à taux fixe?

L’hypothèque à taux fixe est le bon choix pour les personnes qui souhaitent une grande sécurité, qui planifient de manière fixe et qui ne veulent pas se confronter activement aux marchés financiers et des capitaux. Bien entendu, la situation du marché joue également un rôle: si vous vous attendez à une hausse des taux d’intérêt, l’hypothèque à taux fixe est une solution éprouvée pour bénéficier à long terme des taux bas actuels.

L’hypothèque à taux variable

Contrairement à l’hypothèque à taux fixe, l’hypothèque à taux variable n’a pas de durée fixe et peut généralement être résiliée dans un délai de trois à six mois. Le taux d’intérêt n’est pas fixe et se base sur le niveau général des taux d’intérêt. Toutefois, il ne dépend pas d’un taux d’intérêt de référence déterminé et les banques l’adaptent respectivement selon leur propre appréciation. En cas de baisse des taux d’intérêt, l’hypothèque à taux variable peut s’avérer intéressante, car en tant qu’emprunteur/-se, vous pouvez profiter de la baisse des taux. Mais dans la réalité, les particuliers en Suisse n’optent guère pour l’hypothèque à taux variable, car il s’agit généralement de la variante la plus chère. Voici les caractéristiques de l’hypothèque à taux variable:

• Taux d’intérêt variable
• Pas de durée fixe
• Type d’hypothèque le plus cher à l’heure actuelle (état: octobre 2022)

Avantages de l’hypothèque à taux variable

Dans un environnement de taux d’intérêt élevés, l’hypothèque à taux variable peut s’avérer avantageuse par rapport à l’hypothèque à taux fixe, puisqu’elle peut être adaptée de manière flexible dès que les taux d’intérêt baissent. La durée variable peut également être un atout si vous prévoyez une hausse des taux d’intérêt et souhaitez bénéficier du taux actuel. Il est alors possible de transformer en toute flexibilité l’hypothèque à taux variable en hypothèque à taux fixe.

Inconvénients de l’hypothèque à taux variable

En règle générale (et en tout état de cause dans un environnement de taux bas), l’hypothèque à taux variable constitue pour les particuliers l’option la plus coûteuse de financement d’un bien immobilier. Elle ne vous sera profitable que si vous suivez de très près l’évolution des marchés monétaires et des capitaux et que vous réagissez en conséquence. De plus, le fait que la banque fixe les taux d’intérêt de manière plus ou moins arbitraire comporte un certain risque de planification.

Qui a intérêt à opter pour une hypothèque à taux variable?

Si vous souhaitez acheter une propriété et le revendre peu de temps après, l’hypothèque à taux variable peut constituer une bonne solution transitoire pour financer le bien à court terme. Elle peut également être utilisée à court terme pour un amortissement plus important.

L’hypothèque indexée sur le marché monétaire ou SARON

SARON est l’abréviation de Swiss Average Rate Overnight et a remplacé fin 2021 le taux indexé sur le marché monétaire LIBOR, jusqu’alors en vigueur. Le SARON est un taux d’intérêt de référence qui est basé sur les transactions effectivement conclues entre les banques. Pour faire simple, il s’agit du taux d’intérêt auquel les banques se prêtent mutuellement de l’argent pendant la nuit. Le taux d’intérêt final payé par le client ou la cliente se compose du SARON et d’une marge que la banque prélève en sus.

En général, une hypothèque SARON est établie pour une durée de un à six ans. Au cours de cette période, la banque procède à intervalles réguliers à des ajustements du taux d’intérêt. Normalement, en tant que client/-e, vous pouvez choisir si ces ajustements doivent avoir lieu tous les trois, six ou douze mois. L’hypothèque indexée sur le marché monétaire est donc en fait une sorte d’hypothèque à taux fixe avec une courte durée à l’issue de laquelle le taux d’intérêt est ajusté. Voici les caractéristiques du SARON: 

• Durée de 1 à 6 ans
• Ajustements réguliers du taux d’intérêt
• Sécurité de planification assez faible

Pourquoi l’hypothèque LIBOR n’existe-t-elle plus?

À compter de 2022, le LIBOR n’est plus pris en charge. L’hypothèque LIBOR a été remplacée parce que son taux d’intérêt était calculé uniquement sur la base des accords mutuels entre les banques, sans savoir si ces accords étaient réellement mis en œuvre. Pour améliorer la situation, de nouveaux taux d’intérêt de référence ont été élaborés par des groupes de travail nationaux. Ces nouveaux taux d’intérêt, appelés «overnight rates», sont basés sur des transactions réelles et non sur des estimations, comme ce fut le cas pour le LIBOR.

Avantages de l’hypothèque indexée sur le marché monétaire ou SARON

En général, le taux d’intérêt d’une hypothèque SARON est plus bas que celui d’une hypothèque à taux fixe ou d’une hypothèque à taux variable. Les taux d’intérêt se basent sur le marché monétaire actuel et sont donc transparents.

Inconvénients de l’hypothèque indexée sur le marché monétaire ou SARON

Si l’hypothèque SARON peut constituer la variante la plus avantageuse en termes de coûts, elle vous offre une sécurité de planification bien moindre. Les taux d’intérêt peuvent varier fortement – à la hausse comme à la baisse.

Conseil: si vous envisagez de souscrire une hypothèque SARON, vous pouvez vous prémunir contre de trop fortes variations vers le haut en fixant un plafond (c’est-à-dire en plafonnant le taux d’intérêt). Néanmoins, la banque vous fera payer cette sécurité en sus.

Qui a intérêt à opter pour une hypothèque indexée sur le marché monétaire ou SARON?

Si vous vous attendez à des taux d’intérêt bas et que vous pouvez en même temps amortir sans problème des hausses de taux à court terme, l’hypothèque SARON peut constituer une option intéressante pour vous. Cependant, en cas de forte hausse des taux, l’hypothèque à taux fixe reste la meilleure alternative. Mais depuis les années 90, les hypothèques indexées sur le marché monétaire sont en général le modèle hypothécaire le plus avantageux.

Comparaison des hypothèques: quelle est la stratégie la mieux adaptée à mon cas?

Le modèle hypothécaire le plus approprié pour vous dépend bien entendu dans une large mesure de votre situation personnelle, des prévisions en matière de taux d’intérêt et de l’évolution du marché. Souvent, un mélange de différentes hypothèques se révèle être la meilleure solution pour adapter le financement du bien immobilier à la situation personnelle.

Combiner habilement les hypothèques

Si vous souhaitez financer un bien immobilier, vous ne devrez pas forcément opter pour un seul modèle hypothécaire. Vous avez également la possibilité de combiner différentes durées, différents montants et différents modèles hypothécaires afin de répondre au mieux à vos besoins.

Une possibilité consiste par exemple à combiner une hypothèque SARON et une hypothèque à taux fixe. L’hypothèque fixe vous permet d’augmenter votre sécurité de planification tout en profitant des taux d’intérêt plus bas de l’hypothèque SARON.

Le «splitting hypothécaire» vous permet quant à lui de diviser une hypothèque fixe en plusieurs tranches de durées différentes. De cette manière, ce n’est pas toute l’hypothèque qui est prolongée d’un coup, mais seulement la tranche correspondante. Ainsi, la modification du taux d’intérêt lors de la prolongation du contrat concerne exclusivement l’une des tranches.

Nos conseils pour la souscription d’une hypothèque

Avant d’opter pour un modèle hypothécaire, nous vous recommandons de tenir compte des conseils suivants.

• Conseil 1: prenez suffisamment de temps pour effectuer des recherches et renseignez-vous en détail. Examinez les différentes options et comparez les offres. Plus vous en saurez sur le sujet, plus vous aurez de chances de choisir la meilleure variante.
• Conseil 2: demandez conseil à des experts et expertes et consultez différents prestataires. Les assurances proposent souvent de meilleures conditions pour les hypothèques fixes de longue durée. En revanche, les banques peuvent souvent proposer de meilleurs taux d’intérêt pour des durées plus courtes et des hypothèques SARON.
• Conseil 3: comparez au moins trois offres en détail.
• Conseil 4: soyez généreux/-se dans vos calculs afin de jouer la carte de la sécurité. Calculez la capacité de remboursement de votre bien immobilier avec 5% du montant du crédit pour les intérêts. Ajoutez-y encore 1% du prix d’achat pour les charges et l’entretien du bien immobilier ainsi que 1% pour l’amortissement.
• Conseil 5: continuez à vous informer, même après avoir souscrit une hypothèque. Si vous suivez ce qui se passe sur le marché monétaire et des capitaux, vous pourrez réagir en conséquence et planifier et adapter votre modèle hypothécaire à long terme.