Taux hypothécaire de référence: explications et conseils pour les locataires

Sommaire

Qu’est-ce que le taux hypothécaire de référence?
Comment calcule-t-on le taux hypothécaire de référence?
Quelle est la différence entre le taux d’intérêt de référence et le taux hypothécaire?
Comment obtenir une réduction du loyer en cas de baisse du taux d’intérêt de référence?
Mon loyer peut-il être augmenté en cas d’augmentation du taux d’intérêt de référence?

Qu’est-ce que le taux hypothécaire de référence?

Le taux hypothécaire de référence est une valeur indicative sur laquelle sont basés les loyers des logements suisses. Il dépend directement du taux d’intérêt moyen de toutes les hypothèques octroyées en Suisse. Le taux d’intérêt de référence doit ainsi refléter les coûts que les propriétaires doivent supporter pour le financement d’un bien immobilier.

Depuis 2008, il est déterminé et publié trimestriellement. Les dates de référence des relevés sont le 31 mars, le 30 juin, le 30 septembre et le 31 décembre. Avant l’introduction de cette valeur indicative valable dans toute la Suisse, les loyers des logements étaient basés sur le taux des hypothèques variables dans les cantons respectifs.

Comment calcule-t-on le taux hypothécaire de référence?

Quatre fois par an, l’Office fédéral du logement charge la Banque nationale suisse de calculer le taux d’intérêt de référence actuel. À cet effet, les banques suisses mettent à disposition toutes les données nécessaires à la détermination du taux d’intérêt hypothécaire moyen. En d’autres termes, plus simples, la Banque nationale détermine le taux d’intérêt moyen de toutes les hypothèques suisses qui servent au financement d’un bien immobilier. Celui-ci est arrondi mathématiquement vers le haut ou vers le bas (toujours au quart de pour-cent le plus proche) et constitue ainsi le taux d’intérêt de référence.

Voici un exemple: supposons que le taux d’intérêt hypothécaire moyen soit de 2,43%. En l’arrondissant, on obtient un taux d’intérêt de référence de 2,5%. Si le taux d’intérêt moyen baisse lors du calcul suivant, diminuant de 0,25 pour arriver à 2,18%, le taux d’intérêt de référence sera désormais arrondi à 2,25%.

Depuis son introduction en 2008, le taux d’intérêt de référence n’a cessé de baisser, passant de 3,5% à 1,25% actuellement (état en octobre 2022). Cela est directement lié à la baisse du taux d’intérêt hypothécaire en Suisse.

Quelle est la différence entre le taux d’intérêt de référence et le taux hypothécaire?

Le taux d’intérêt de référence est la moyenne pondérée selon le volume des intérêts de toutes les hypothèques en Suisse. Le taux hypothécaire, quant à lui, est un taux d’intérêt concret pour une hypothèque donnée. Ainsi, le taux d’intérêt de référence dépend de tous les taux d’intérêt individuels des hypothèques octroyées en Suisse (indépendamment du modèle hypothécaire).

Comment obtenir une réduction du loyer en cas de baisse du taux d’intérêt de référence?

Si le taux hypothécaire de référence change, votre contrat de bail peut également changer. Ou plus concrètement, le loyer que vous payez. Lorsque le taux d’intérêt de référence baisse de 0,25%, vous avez en principe droit, en tant que locataire, à une réduction du loyer. Toutefois, votre bailleur/-eresse n’est pas dans l’obligation d’adapter automatiquement le loyer. C’est à vous de demander une modification du loyer. Nous vous montrons comment vous devriez procéder.

Étape 1: vérifiez votre droit à une réduction du loyer

Votre contrat de bail stipule le taux d’intérêt de référence sur lequel est basé votre loyer. Ce n’est que lorsque celui-ci est plus élevé que le taux actuellement en vigueur que vous avez droit à une réduction. De plus, vous devriez vérifier si votre bail autorise une réduction du loyer suite à la baisse du taux d’intérêt de référence. En effet, certaines locations sont exclues par principe (p. ex. les contrats de bail avec des loyers indexés ou subventionnés par l’État, comme c’est le cas pour les coopératives).

Étape 2: demandez la réduction

Adressez une demande de réduction du loyer à votre bailleur/-eresse. Cette demande doit être faite par écrit et se référer à la prochaine date de résiliation contractuelle. Votre bailleur/-eresse doit recevoir la lettre avant le début du délai de préavis. En outre, elle doit être signée par l’ensemble des locataires mentionnés dans le contrat de bail.

Étape 3: attendez

Attendez une réponse. Votre bailleur/-eresse a 30 jours dès réception de la lettre pour réagir. Il se peut que le/la bailleur/-eresse n’accepte pas la réduction du loyer ou qu’il/elle ne l’accepte que partiellement, parce qu’il/elle fait valoir une compensation par rapport au renchérissement, à l’augmentation des frais d’exploitation et d’entretien ou à des investissements entraînant une plus-value. D’autres justifications sont également possibles. Dans ce cas, demandez au bailleur ou à la bailleresse de vous fournir tous les documents et détails afin que vous puissiez examiner la situation.

Étape 4: demandez des conseils et du soutien

Faites appel à l’Association des locataires et à l’autorité de conciliation. Si votre bailleur/-eresse ne donne pas suite à votre demande, vous devriez d’abord demander conseil à l’Association des locataires (Mieterinnen- und Mieterverband − MV). Vous pouvez en outre déposer une demande de réduction auprès de l’autorité de conciliation dans les 30 jours suivant la réponse du bailleur ou de la bailleresse (ou dans les 60 jours suivant l’envoi de la lettre initiale si votre bailleur/-eresse n’a pas répondu).

Mon loyer peut-il être augmenté en cas d’augmentation du taux d’intérêt de référence?

Tout comme vous, en tant que locataire, pouvez faire valoir une baisse du taux d’intérêt de référence, votre bailleur/-eresse peut, à l’inverse, profiter d’une hausse du taux d’intérêt de référence pour augmenter le loyer. Le bailleur ou la bailleresse doit vous en informer par écrit, sur un formulaire officiel, en indiquant les raisons de cette augmentation.