Financer son bien immobilier: trucs et astuces pour votre achat
Quiconque souhaite acheter un logement ne peut guère se passer d’un financement externe. Mais quelles sont les possibilités dans ce domaine? Et à quoi faut-il faire attention? Nous vous expliquons le contexte et vous fournissons des conseils pour le financement de votre chez-vous.
Planification budgétaire: combien puis-je investir dans mon propre logement?
De nos jours, peu de gens peuvent se permettre d’acheter une maison ou un appartement sans emprunter de l’argent. Heureusement, il y a des banques et des instituts de crédit qui octroient des hypothèques, grâce auxquelles le rêve de l’accession à la propriété peut devenir une réalité. Néanmoins, l’obtention d’une hypothèque nécessite de remplir certaines conditions. Ainsi, n’importe quelle personne intéressée par l’achat d’un logement n’obtient pas forcément un financement externe.
Conseil 1: avant de commencer vos recherches sur le marché de l’immobilier, nous vous recommandons de définir un cadre budgétaire approximatif et d’estimer le coût maximal que vous pouvez envisager pour votre logement. Vous pouvez définir ce montant sur la base de vos capitaux propres et de vos revenus.
Pour qu’une banque vous prête des fonds en vue de financer votre logement, les conditions suivantes doivent être remplies:
Au moins 20% de capitaux propres
Une hypothèque peut couvrir au maximum 80% du montant du financement pour l’acquisition d’un bien immobilier. Les 20% restants devront être couverts par vos propres moyens. Et sur ces 20%, au moins la moitié des capitaux propres (soit 10% de la somme totale) doit être constituée de fortune «dure» ou «réelle». Il peut s’agir par exemple d’un compte ou d’un avoir d’épargne, d’un héritage anticipé, de titres, de donations ou d’un avoir épargné dans le cadre du pilier 3a. Bref, la fortune dure ou réelle est constituée de liquidités, c’est-à-dire de fonds qui peuvent être convertis en espèces (à court terme). L’autre moitié des capitaux propres (la fortune «douce») peut être issue de versements anticipés ou de la mise en gage du 2e pilier, c’est-à-dire de la caisse de pension.
Conseil 2: les fonds de la caisse de pension peuvent être récupérés soit sous forme de versement anticipé, soit sous forme de mise en gage. Les deux variantes présentent des avantages et des inconvénients. Si vous voulez utiliser vos fonds de prévoyance pour l’achat de votre bien immobilier, vous devriez contacter votre caisse de pension suffisamment longtemps à l’avance et vous faire conseiller en détail.
Exemple: supposons que vous souhaitiez acheter une maison qui coûte 1 million de francs. Dans ce cas, vous avez besoin d’au moins 200 000 francs de capitaux propres. Sur cette somme, au moins 100 000 francs doivent provenir de liquidités.
- Prix d’achat: CHF 1'000'000.–
- Total des capitaux propres: au moins CHF 200'000.–
- Dont liquidités: au moins CHF 100'000.–
- Capitaux étrangers: CHF 800'000.–
Capacité d’emprunt à long terme
Si vous disposez de suffisamment de capitaux propres provenant des différentes sources, une autre condition vient s’ajouter à la liste de celles à remplir pour obtenir une hypothèque: vous devez percevoir des revenus suffisants pour pouvoir assumer le financement de votre maison ou de votre appartement à long terme. Dans ce contexte, on appelle cela la capacité d’emprunt immobilier.
Votre logement en propriété engendre constamment des frais courants que vous devez couvrir en tant que propriétaire. En font notamment partie les charges, l’entretien, les intérêts et l’amortissement de l’hypothèque. Les établissements de crédit calculent ces coûts dits de logement selon la règle empirique suivante: les dépenses ne doivent pas dépasser un tiers du revenu brut de votre ménage. Pour éviter les risques, les banques se basent en général sur 5% d’intérêts hypothécaires et 1% du prix d’achat pour l’entretien et les charges.
Exemple: supposons encore une fois que le bien immobilier que vous souhaitez acquérir coûte 1 million de francs et que vous empruntez 800 000 francs. Vous souhaitez amortir votre hypothèque à hauteur de 10'000 francs chaque année. Pour obtenir le financement correspondant, votre ménage doit percevoir un revenu brut d’au moins 180'000 francs par an.
- Coût des intérêts hypothécaires: CHF 800'000.– x 5% = CHF 40'000.–
- Charges et entretien: CHF 1'000'000.– x 1% = CHF 10'000.–
- Total des frais de logement: CHF 40'000.– (intérêts) + CHF 10'000.– (charges et entretien) + CHF 10'000.– (amortissement) = CHF 60'000.–
- Revenu brut min.: 3 x CHF 60'000.– (frais de logement) = CHF 180'000.–
Quels sont les différents types d’hypothèques?
En Suisse, il existe différents types d’hypothèques, mais on distingue trois formes principales:
- Hypothèque à taux fixe: la durée et les intérêts sont fixes pendant 1 à 25 ans. En Suisse, l’hypothèque à taux fixe est la forme de financement la plus courante pour l’accession à la propriété.
- Hypothèque à taux variable: pas de durée fixe, en général résiliable sous 3 ou 6 mois. Le taux d’intérêt suit le marché des capitaux et est donc variable.
- Hypothèque indexée sur le marché monétaire ou SARON: fin 2021, le SARON (Swiss Average Rate Overnight) a remplacé le LIBOR (London Interbank Offered Rate). Le SARON est un taux d’intérêt de référence qui est basé sur les transactions effectivement conclues entre les banques. En fait, il s’agit du taux d’intérêt auquel les banques se prêtent mutuellement de l’argent pendant la nuit. Il diffère de l’ancien LIBOR, qui était simplement calculé sur la base d’accords passés entre les institutions financières. Le SARON est un taux d’intérêt variable qui peut connaître de fortes fluctuations.
Découvrez dans notre article les différents modèles hypothécaires ainsi que leurs avantages et inconvénients.
Hypothèque à long ou à court terme?
Il faut non seulement choisir la bonne hypothèque, mais aussi la bonne durée. Le choix d’une durée longue ou courte dépend de votre situation individuelle et de votre propension au risque. Chacune des deux possibilités présente en principe des avantages différents:
Avantages d’une hypothèque à long terme:
- sécurité concernant les mensualités
- sécurité de planification à long terme
- protection contre une hausse des taux à court terme
- la courbe des taux actuellement plate
Avantages d’une hypothèque à court terme:
- réactivité accrue aux variations de taux d’intérêt
- taux d’amortissement élevé et donc remboursement rapide
- pas de majoration pour les longues durées
- possibilité de changer rapidement de prestataire
Conseil 3: trouver la bonne hypothèque n’est pas chose aisée pour les néophytes. Parfois, une combinaison de différentes hypothèques peut permettre d’optimiser le financement de votre logement. Quoi qu’il en soit, demandez conseil à un/e spécialiste et comparez différentes offres. Notre calculateur d’hypothèques vous donnera de premières indications. Notre page de comparaison neutre vous permet de vous faire conseiller et de rechercher les hypothèques qui vous conviennent.
Souscrire une hypothèque: comment ça marche et à quoi dois-je faire attention?
Vous avez trouvé la maison de vos rêves et le cadre budgétaire concorde également? Dans ce cas, vous devriez faire attention aux points suivants si vous souhaitez contracter une hypothèque pour le financement.
Première et deuxième hypothèque
Si vous remplissez les conditions pour obtenir un prêt pour l’achat de votre logement, le financement externe est généralement composé de deux hypothèques. La première hypothèque couvre jusqu’à 67% du prix d’achat. Si vos fonds propres et la première hypothèque ne suffisent pas à financer votre logement, le reste sera financé par la deuxième hypothèque. Cela représente généralement 10% à 20%.
Conseil 4: les taux d’intérêt de la première hypothèque sont inférieurs d’environ 0,5% à 1% à ceux de la deuxième. De plus, la première hypothèque n’a pas besoin d’être amortie – du moins en Suisse alémanique. Par conséquent, lors des négociations avec les établissements financiers, vous devriez insister pour que la part de la première hypothèque soit la plus élevée possible.
Amortissement de l’hypothèque
Alors que la première hypothèque ne doit pas obligatoirement être amortie, vous êtes dans l’obligation de rembourser votre deuxième hypothèque dans les 15 ans ou au plus tard à la retraite. Pour cela, vous pouvez choisir un amortissement direct ou indirect. Dans le cas de l’amortissement direct, vous remboursez l’hypothèque à la banque par mensualités régulières. Ainsi, la charge de la dette et des intérêts diminue petit à petit. En revanche, le montant des dettes que vous pouvez faire valoir auprès du fisc est moindre, ce qui augmente votre charge fiscale.
Si vous optez pour l’amortissement indirect, vos paiements sont d’abord versés sur un compte de prévoyance du pilier 3a. Le montant de l’hypothèque reste ainsi toujours le même et vous pouvez faire valoir aussi bien les versements dans le pilier 3a que les intérêts hypothécaires au niveau des impôts. Le capital ainsi accumulé pourra être utilisé plus tard pour rembourser l’hypothèque en une seule fois. La variante la plus appropriée dépend principalement de votre situation financière et des aspects fiscaux.
Conseil 5: amortir directement ou indirectement? Demandez conseil à votre spécialiste hypothécaire de confiance pour savoir quelle variante est la plus avantageuse dans votre situation.
La valeur vénale comme base du financement
Comme précisé au préalable, votre banque financera au maximum 80% de la somme totale pour l’achat de votre logement. Mais il faut faire attention, car votre établissement financier ne se base pas sur le prix du bien immobilier, mais sur sa valeur vénale. Il s’agit d’une estimation de la valeur du bien. Si celle-ci est inférieure au prix d’achat demandé, vous devrez financer vous-même la différence.
Exemple: partons à nouveau du principe que la maison coûte 1 million de francs. Supposons ensuite une valeur vénale de 900'000 francs. Dans ce cas, la banque financera au maximum 80% des 900'000 francs et non de 1 million. Au lieu d’obtenir un financement externe à hauteur de 800'000 francs, vous n’obtiendriez que 720'000 francs et devriez apporter la différence des 80'000 francs supplémentaires par vous-même.
Conseil 6: comparez la valeur vénale du bien immobilier avec le prix d’achat indiqué. Si le prix d’achat est plus élevé, vous devez en tenir compte dans vos capitaux propres.
Être propriétaire ou avoir une hypothèque à un âge avancé
Tant que vous exercez une activité lucrative, vous disposez de suffisamment de revenus pour financer votre bien immobilier. Mais qu’en est-il à l’âge de la retraite? En principe, il est préférable d’avoir fini de payer son logement à la retraite afin de réduire la charge mensuelle. En effet, vous devrez continuer à assumer les charges et l’entretien du bien immobilier. Mais même si vous n’avez pas encore amorti l’hypothèque à l’âge de départ à la retraite (AVS), vous pouvez en général conserver votre maison ou votre appartement. Au moment de l’octroi de l’hypothèque, votre banque a déjà vérifié si vous pouviez assumer le coût de votre bien immobilier à long terme.
Conseil 7: pour assurer le financement de votre logement à la retraite, vous devriez vous occuper de la planification précise et vous faire conseiller par votre banque au plus tard à partir de vos 50 ans. Prenez également en compte d’éventuelles transformations pour habiter dans un logement adapté aux personnes âgées. Ces travaux doivent eux aussi être planifiés et budgétés suffisamment tôt.
Achat commun d’un bien immobilier
Vous prévoyez d’acheter votre logement ensemble avec votre partenaire? Dans ce cas, différentes options s’offrent à vous quant à la forme d’inscription de la propriété commune au registre foncier. Le fait d’être marié ou de vivre en partenariat enregistré joue également un rôle.
Conseil 8: réfléchissez aux conséquences que peut avoir un achat commun et à la forme qui vous convient, à vous et à votre partenaire. Il est également utile de savoir ce qu’il adviendrait du bien immobilier en cas de divorce.
Le cas particulier du crédit de construction
Qu’en est-il du financement et de l’hypothèque si vous construisez une maison au lieu d’acheter un bien immobilier existant? Dans ce cas, vous aurez également besoin de capitaux étrangers qu’une banque mettra à votre disposition. Mais les personnes qui construisent une maison ont alors généralement recours au crédit de construction. Il s’agit là d’un crédit en compte courant. Si vous contractez un crédit de construction auprès d’une banque, un compte courant est ouvert et vous y versez vos capitaux propres. Toutes les factures liées à votre construction seront réglées à partir de ce compte. D’abord au moyen de vos fonds propres, puis, progressivement, au moyen du crédit. Lorsque vos capitaux propres sont épuisés, vous mettez pour ainsi dire le compte à découvert dans la limite de la somme convenue. Vous payez des intérêts sur le montant que vous empruntez (c’est-à-dire la somme à hauteur de laquelle vous êtes «dans le rouge» sur votre compte).
Le principal avantage du crédit de construction par rapport à l’hypothèque est que la somme empruntée est flexible. Contrairement à un achat, il est impossible de calculer à l’avance le montant exact nécessaire à la construction. Par contre, les intérêts du crédit de construction sont variables et ne s’orientent pas sur un taux d’intérêt de référence. Ces crédits sont donc souvent plus chers que les modèles hypothécaires. Toutefois, il est possible de les combiner avec une hypothèque. De plus, ils sont généralement convertis en hypothèque une fois la construction terminée.