Die Wohnungskündigung von A bis Z

Inhaltsverzeichnis

Der Ablauf – so verläuft die Kündigung des Mietvertrags
Die Kündigung des Mietvertrags per Einschreiben, E-Mail und Telefon
Die termingerechte Wohnungskündigung – Kündigungsfristen
Ortsübliche Kündigungstermine
Die ausserterminliche Kündigung des Mietvertrags
Die Kündigung des Mietvertrags durch den Vermieter
Die Anfechtung der Kündigung des Mietvertrags
Die Erstreckung nach der Kündigung des Mietvertrags

Der Ablauf – so verläuft die Kündigung des Mietvertrags

Es gibt zahlreiche Gründe, die Wohnung zu wechseln. Romantische, pragmatische und auch weniger erfreuliche. Aus welchem Grund auch immer du dich dafür entscheidest: Halte dich am besten an folgenden Ablauf.

1) Eine passende Wohnung finden

Als erstes suchst du natürlich eine neue Wohnung. Bei uns wirst du bestimmt fündig – durchsuche unser Angebot oder erstelle direkt ein Suchabo, um dein neues Zuhause noch schneller zu finden. 

2) Den Betreibungsauszug bestellen

Bei der Wohnungsbewerbung musst du zusätzlich zum Formular meistens einen Betreibungregisterauszug beilegen. Bestelle diesen am besten schon jetzt, damit deine Unterlagen bereit sind und du die Bewerbung für deine Traumwohnung so rasch wie möglich abschicken kannst.

3) Den Mietvertrag für die neue Wohnung unterschreiben

Hat es geklappt mit der neuen Wohnung? Herzliche Gratulation! Sobald du alle Formalitäten rund um den neuen Mietvertrag abgeschlossen hast, geht es nun weiter mit der Kündigung der bisherigen Wohnung.

4) Die Wohnungskündigung abschicken

Schicke die Kündigung schriftlich und per Einschreiben an deine:n Vermieter:in. Die Kündigung muss am letzten Tag vor Beginn der üblichen dreimonatigen Kündigungsfrist eintreffen. Schaue rechtzeitig im Mietvertrag nach, auf welchen Termin du die Wohnung kündigen kannst. Falls du dort keine Hinweise findest, gelten die ordentlichen Kündigungstermine, die sich von Kanton zu Kanton unterscheiden. Achtung: Es gilt das Empfangsdatum beim Vermieter oder der Vermieterin, nicht der Poststempel! 

Du musst keinen konkreten Grund für die Wohnungskündigung nennen – es bleibt dir überlassen, ob du einen angeben möchtest. 

Eine Vorlage für die Wohnungskündigung findest du hier.

Achtung: Beide Partner müssen unterschreiben

Wenn du als Ehepaar eine Familienwohnung kündigst, muss die Kündigung von dir und deiner Partnerin bzw. deinem Partner unterzeichnet werden – auch dann, wenn nur einer von euch den Mietvertrag für die Wohnung unterschrieben hat. Dies gilt auch für Konkubinatspaare und für gleichgeschlechtliche Paare in eingetragener Partnerschaft.

Die Kündigung des Mietvertrags per Einschreiben, E-Mail und Telefon

Das Mietrecht sieht vor, dass die Kündigung eines Mietvertrags schriftlich und mit einem amtlichen Formular erfolgen muss (OR Art. 266). Die Kündigung muss eigenhändig unterschrieben werden. Deshalb ist klar, dass du deine Wohnung per Brief kündigen musst. Eine Wohnungskündigung per Telefon ist also nicht zulässig. Am besten schickst du die Kündigung des Mietvertrags per Einschreiben an deine:n Vermieter:in.

Kann ich meine Wohnung per E-Mail kündigen?

Besser nicht. Dein:e Vermieter:in muss die Kündigung dann nicht zwingend akzeptieren, weil sie die Voraussetzungen der Schriftform nicht erfüllt.

Kann ich die Kündigung persönlich übergeben?

Wenn es sehr eilt, ist es möglich, dass du die Kündigung des Mietvertrags – auch hier natürlich in Briefform – dem Vermieter oder der Vermieterin persönlich übergibst. In diesem Fall kann kannst du dir auf einer Kopie mit einer Unterschrift bestätigen lassen, dass der Brief angekommen ist. Die Zeitangabe darf hier auf keinen Fall fehlen.

Wenn die Vermieter:innen die die Wohnung kündigen

Vermieter:innen müssen den Mietvertrag immer schriftlich kündigen, und zwar mit einem amtlich genehmigten Formular. Dieses amtliche Formular muss angeben, mit welchen rechtlichen Möglichkeiten sich die Mietpartei gegen die Wohnungskündigung wehren kann.

Die termingerechte Wohnungskündigung – Kündigungsfristen

Wie läuft es nun genau mit der Kündigungsfrist und dem Kündigungstermin? Beide sind natürlich eng miteinander verbunden. Wenn die Kündigungsfrist oder der Kündigungstermin nämlich nicht eingehalten werden, ist die Wohnungskündigung ungültig und tritt erst auf den nächsten vertraglichen Kündigungstermin hin in Kraft.

Die Kündigungsfrist ist im Mietvertrag zu finden. Ist dies nicht der Fall, gilt die Mindestkündigungsfrist gemäss dem Obligationenrecht:

• drei Monate für Wohnräume (Wohnungen) (Art. 266c OR)
• zwei Wochen für möblierte Zimmer (Art. 266e OR)
• zwei Wochen für Einstellplätze (Art. 266e OR)
• sechs Monate für Geschäftsräume (Art. 266d OR)

Es ist möglich, dass in deinem Mietvertrag eine Frist von mehr als drei Monaten festgehalten ist. Dies ist erlaubt, nicht aber eine Verkürzung der Kündigungsfrist.

Doch bis wann musst du die Kündigung abschicken, wenn deine Frist drei Monate beträgt? Wir erklären es dir anhand eines Beispiels:

• Du möchtest die neue Wohnung am 1.7. beziehen, deine aktuelle Wohnung also auf den 30.6. kündigen.
• Bei einer Kündigungsfrist von 3 Monaten bedeutet dies, dass die Kündigung bis spätestens am 31.3. bei deiner Vermieterin eingetroffen sein muss.
• Wichtig: Es gilt nicht der Poststempel, sondern der Empfang bei der Vermieterin! Stelle also sicher, dass die Kündigung mehrere Tage vor dem Ende des Monats eintrifft.

Ortsübliche Kündigungstermine für Wohnungen in der Schweiz

Ist in deinem Mietvertrag keine Kündigungsfrist angegeben? Dann musst du die ortsüblichen Kündigungstermine beachten. Du kannst auch bei deiner Gemeindeverwaltung oder der Schlichtungsbehörde nachfragen, welche Kündigungstermine ortsüblich sind.

Ortsüblich sind folgende Kündigungstermine nach Kanton: 

• Aargau: 31. März, 30. Juni, 30. September
• Appenzell Innerrhoden: jedes Monatsende, ausser 31. Dezember
• Appenzell Ausserrhoden: jedes Monatsende, ausser 31. Dezember
• Basel-Landschaft: jedes Monatsende, ausser 31. Dezember
• Basel-Stadt: jedes Monatsende, ausser 31. Dezember
• Bern, je nach Gemeinde: jedes Monatsende, ausser 31. Dezember
• Freiburg: 31. März, 30. Juni, 30. September, 31. Dezember
• Genf: keine ortsüblichen Kündigungstermine
• Glarus: jedes Monatsende
• Graubünden: 31. März, (30. Juni), 30. September
• Jura, je nach Gemeinde: 31. März, 30. Juni, 30. September, 31. Dezember oder auf jedes Monatsende
• Luzern: keine ortsüblichen Kündigungstermine
• Neuenburg: 31. März, 30. Juni, 30. September
• Nidwalden: 31. März, 30. Juni, 30. September
• Obwalden: 31. März, 30. Juni, 30. September
• Schaffhausen: jedes Monatsende, ausser 31. Dezember
• Schwyz: jedes Monatsende, ausser 31. Dezember
• Solothurn: 31. März, 30. September
• Solothurn, Bezirk Olten-Gösgen: 31. März, 30. Juni, 30. September
• St. Gallen: jedes Monatsende, ausser 31. Dezember
• Tessin, Lugano und Umgebung: 29. März, 29. September
• Tessin, je nach Gemeinde: keine ortsüblichen Kündigungstermine oder 31. März, 30. September
• Thurgau, je nach Gemeinde: jedes Monatsende, ausser 31. Dezember, oder 31. März, 30. Juni 30. September
• Uri: jedes Monatsende, ausser 31. Dezember
• Waadt, je nach Gemeinde: (1. Januar), 1. April, 1. Juli, 1. Oktober
• Wallis: keine ortsüblichen Kündigungstermine
• Zug: 31. März, 30. Juni, 30. September
• Zürich, Stadt: 31. März, 30. September
• Zürich, Bezirke: 31. März, 30. Juni, 30. September

Die ausserterminliche Kündigung des Mietvertrags

Vielleicht ist es ganz schnell gegangen. Die Traumwohnung wird schon in zwei Monaten frei – dabei beträgt deine aktuelle Kündigungsfrist drei Monate. In diesem Fall kannst du ausserterminlich kündigen. Nutze dafür am besten unseren Musterbrief für die vorzeitige ausserterminliche Kündigung.

Damit der ausserterminliche Auszug aus der Wohnung zustande kommt, musst du deinem Vermieter bzw. deiner Vermieterin eine:n solvente:n und zumutbare:n Nachmieter:in stellen. Früher mussten es drei potenzielle Nachmieter:innen sein – heute reicht ein:e zahlungskräftige:r Kandidat:in. Wenn du auf der sicheren Seite sein möchtest, ist es dir natürlich freigestellt, mehrere Nachmieter:innen vorzuschlagen.

Achtung: Dein:e Vermieter:in darf eine:n Nachmieter:in aufgrund der Unzumutbarkeit aus folgenden Gründen ablehnen:

• keinen sauberen Betreibungs- und Strafregisterauszug
• bei einer Überbelegung aufgrund der Wohnungsgrösse (z.B. eine 4-köpfige Familie in eine 2.5-Zimmer-Wohnung)
• bei (vor)definierten Wohn- und Altersstrukturen (z.B. ein gemischter Wohnblock aus jungen und älteren Personen sowie Singles, Pärchen und Familien oder ein Wohnblock, der nur für jüngere oder ältere Menschen gebaut wurde). 

Am besten gehst du folgendermassen vor, wenn du ausserterminlich kündigen möchtest:

1) Informiere deine:n Vermieter:in rechtzeitig

Als erstes kündigst du deinen Mietvertrag, per Einschreiben und so früh wie möglich. Lege die Postquittung und eine Kopie der Kündigung des Mietvertrags zu deinen Akten.

2) Suche eine:n Nachmieter:in

Tipp: Benutze für die Suche nach passenden Nachmieter:innen verschiedene Kanäle. Mit einem Inserat auf ImmoScout24 sprichst du genau dein Zielpublikum an. Potentielle Nachmieter:innen müssen in der Lage sein, die Miete pünktlich und vollständig zu zahlen.

3) Plane die Wohnungsbesichtigung

Vereinbare einen oder mehrere Besichtigungstermine für deine Wohnung. Gib den Interessenten am Besichtigungstag gleich die Bewerbungsformulare für die Wohnung ab. Somit können sich diese rasch bei deinen Vermieter:innen bewerben. 

4) Lass dir das Interesse schriftlich bestätigen

Zeigt ein:e potenzielle:r Nachmieter:in Interesse, die Wohnung auf den frei werdenden Termin (ausserterminlich) zu übernehmen, solltest du dir das schriftlich bestätigen lassen. In der Bestätigung soll auch ersichtlich sein, dass der Kandidat oder die Kandidatin mit dem Mietzins einverstanden ist.

5) Schicke die Bestätigung an deine:n Vermieter:in

Sende diese Bestätigung so schnell wie möglich in einem eingeschriebenen Brief an deine:n Vermieter:in.

6) Hake potenziellen Nachmieter:innen nach

Gib den potenziellen Nachmieter:innen einige Tage Bedenkzeit. Danach kannst du nachfragen, ob sie immer noch an der Wohnung interessiert sind.

7) Hake bei deinem Vermieter oder deiner Vermieterin nach

Frage deine:n Vermieter:in nach der Entscheidung. 

8) Ersuche um Entlassung aus dem Mietvertrag

Wenn sich alle Parteien einig sind, steht deinem ausserterminlichen Auszug aus der aktuellen Wohnung nichts mehr im Weg. Verlange von deinem Vermieter bzw. deiner Vermieterin eine Bestätigung, dass du aus dem Mietvertrag entlassen bist.

Die Kündigung des Mietvertrags durch deine:n Vermieter:in

Dein:e Vermieter:in muss die Kündigung des Mietvertrags mit einem amtlich genehmigten Formular ausstellen. Ein einfacher Brief reicht hier also nicht aus. Das Formular ist in der Gemeinde erhältlich, in der die Wohnung liegt. Lebt in der Wohnung ein Ehe- oder Konkubinatspaar oder ein gleichgeschlechtliches Paar in eingetragener Partnerschaft, muss das Formular beiden Partnern separat zugestellt werden. Dies auch dann, wenn nur ein Partner den Mietvertrag unterzeichnet hat.

Muss mein:e Vermieter:in einen Grund für die Kündigung angeben?

Nein – die Kündigung ist auch ohne Angabe eines Grundes gültig. Als Mieter:in hast du aber das Recht, eine Begründung zu verlangen. Allerdings bleibt die Kündigung gültig, selbst wenn dir die Begründung nicht ausreicht oder nicht eintrifft.

Ordentliche Kündigung durch deine:n Vermieter:in

Es gelten die gleichen Kündigungstermine und -fristen wie für die Mieter:innen. Das heisst, es gelten die Frist, die im Mietvertrag angegeben ist, oder die ortsüblichen Kündigungstermine.

Ausserordentliche Kündigung durch deine:n Vermieter:in

Eine ausserordentliche Kündigung mit einer Frist von 30 Tagen auf das Ende des Monats kann dein:e Vermieter:in dann ausstellen, wenn du deine Pflichten zur Sorgfalt und Rücksichtnahme als Mieter:in verletzt. Es kann dir ebenfalls gekündigt werden, wenn du als Mieter:in mit der Zahlung des Mietzinses im Verzug bist und die Zahlung auch innerhalb einer Nachfrist von 30 Tagen nicht eingetroffen ist. 

Tipp: Wenn du als Mieter:in in eine Notlage gerätst, wendest du dich am besten rechtzeitig an die Sozialhilfe deiner Gemeinde und an deine:n Vermieter:in. So kannst du eine kurzfristige Kündigung und den Verlust der Wohnung allenfalls verhindern.

Fristlose Kündigung durch deine:n Vermieter:in

Wenn du zahlungsunfähig wirst oder die Wohnung mit Absicht schwer beschädigst, kann dein: Vermieter:in dir als Mieter:in fristlos kündigen.

Die Räumungsklage: Mieter:in zieht nicht aus

Wenn die Kündigung angekommen ist und alle formellen Voraussetzungen eingehalten wurden, kann die vermietende Partei ein Ausweisungsbegehren stellen. Das Formular dafür ist beim Gericht am dem Ort zu beziehen, wo die Mietwohnung liegt. Das Ausweisungsbegehren kann gestellt werden, wenn der Rückgabetermin der Wohnung abgelaufen ist – das heisst nach Ablauf der Kündigungs- und Erstreckungsfrist. Erteilt das Gericht einen Ausweisungsbefehl und eine Vollstreckungsanweisung, können die Vermieter:innen die Wohnung räumen lassen. Wie lange es dauert, bis es soweit kommt, ist abhängig von der Sachlage.

Die Anfechtung der Kündigung des Mietvertrags

Wenn du als Mieter:in eine unkorrekte oder für dich nicht nachvollziehbare Kündigung deiner Wohnung durch erhältst, kannst du dich dagegen wehren. Eine unkorrekte Kündigung kann nichtig oder anfechtbar sein. Ist sie nichtig, kannst du sie ignorieren. Ist sie anfechtbar, kannst du innert 30 Tagen mit der Schlichtungsbehörde in deiner Gemeinde Kontakt aufnehmen. Die Schlichtungsbehörde ist dazu da, sowohl den Mieter:innen als auch den Vermieter:innen den teuren Gang zum Gericht zu ersparen. Ziel einer Schlichtungsverhandlung ist es, dass beide Parteien zu einer Einigung finden.

Wann ist eine Kündigung nichtig?

Eine Kündigung ist dann nichtig, wenn die formellen Vorgaben nicht eingehalten wurden – wenn zum Beispiel die Wohnungskündigung nicht per amtlichem Formular an die Mieter:innen geschickt wurde.

Wann ist eine Kündigung anfechtbar?

Anfechtbar ist eine Kündigung dann, wenn sie formell zwar gültig ist, aber gegen Treu und Glauben gemäss OR Art. 271 Abs. 1 verstösst.

Dies kann zum Beispiel Folgendes bedeuten:

• die Wohnungskündigung ist eine „Rachekündigung“
• dein:e Vermieter:in will eine einseitige Vertragsänderung durchsetzen
• dein:e Vermieter:in will dich dazu bringen, die Wohnung zu kaufen

Als Mieter:in kannst du bei der Schlichtungsstelle die Kündigung des Mietvertrags anfechten – oder eine Erstreckung des Mietverhältnisses verlangen.

Die Erstreckung nach der Kündigung des Mietvertrags

Wenn die Kündigung zwar grundsätzlich rechtens ist, du als Mieter:in aber im Moment nicht in der Lage bist umzuziehen, kannst du eine Erstreckung beantragen, um das Mietverhältnis der Wohnung zu verlängern.

Gründe für eine Erstreckung können sein:

• hohe berufliche Belastung
• Stellensuche
• Schulwechsel der Kinder
• Verwurzelung im Quartier
• Krankheit
• Prüfungen oder Abschluss einer Ausbildung
• hohes Alter
• knappes Angebot an erschwinglichen Wohnungen

Wenn sich die Schlichtungsstelle für eine Erstreckung ausspricht, kann das Mietverhältnis um höchstens vier Jahre verlängert werden.