La résiliation du bail de A à Z

Sommaire

La procédure – comment se déroule la résiliation du contrat de bail ?
La résiliation du contrat de bail par courrier recommandé, e-mail et téléphone
La résiliation du bail à échéance – les délais de préavis
Dates de résiliation locales habituelles
La résiliation du contrat de bail avant l’échéance
La résiliation du contrat de bail par le bailleur
La contestation de la résiliation du contrat de bail
La prolongation après la résiliation du contrat de bail

La procédure – comment se déroule la résiliation du contrat de bail ?

De nombreuses raisons – romantiques, pragmatiques ou moins agréables – peuvent vous inciter à changer de logement. Quelle que soit votre raison personnelle, mieux vaut suivre la procédure suivante:

1) Trouver un logement approprié

Il va sans dire que vous devez tout d’abord chercher un nouveau logement. Sur notre portail immobilier , vous trouverez certainement votre bonheur – consultez nos offres ou créez directement un abonnement de recherche.

2) Commander l’extrait du registre des poursuites

Lorsque vous faites une demande de logement, vous devez généralement joindre un extrait du registre des poursuites au formulaire. Idéalement, commandez cet extrait dès maintenant afin que vos documents soient complets et que vous puissiez envoyer la demande pour le logement de vos rêves le plus rapidement possible.

3) Signer le contrat de bail pour le nouveau logement

Vous avez réussi à obtenir le nouveau logement ? Félicitations ! Dès que vous aurez accompli toutes les formalités concernant le nouveau contrat de bail, vous pourrez procéder à la résiliation de l’ancien logement.

4) Envoyer le préavis de résiliation

Envoyez le préavis de résiliation par écrit et par courrier recommandé au bailleur. Le préavis doit lui parvenir le dernier jour avant le début du délai de préavis habituel de trois mois. Vérifiez dans le contrat de bail à quelle date vous pouvez résilier le bail. Si rien n’y est stipulé, les dates de résiliation normales, qui varient d’un canton à l’autre, sont applicables. Attention: c’est la date de réception par le bailleur qui fait foi, et non le cachet de la poste !

Vous n’êtes pas obligé de justifier votre décision de résilier le bail – c’est à vous de voir si vous souhaitez indiquer une raison ou non.

Vous trouverez ici un modèle pour la résiliation du bail.

Attention: les deux partenaires doivent signer

Si vous résiliez, en tant que couple marié, un bail pour un logement familial, le préavis de résiliation doit être signé par vous deux, même si un seul d’entre vous a signé le contrat de bail du logement. Cela vaut également pour les couples en concubinage et les couples de même sexe en partenariat enregistré.

La résiliation du contrat de bail par courrier recommandé, e-mail et téléphone

Le droit du bail stipule que la résiliation d’un contrat de bail doit être faite par écrit et au moyen d’un formulaire officiel (art. 266 CO). Le préavis de résiliation doit être signé en personne. Il est donc évident que vous devez envoyer votre préavis de résiliation de bail par courrier. La résiliation du bail par téléphone n’est donc pas autorisée. Il est préférable d’envoyer le préavis de résiliation par courrier recommandé au bailleur.

Puis-je donner mon préavis de résiliation par e-mail ?

Mieux vaut éviter. Le bailleur ne serait pas tenu d’accepter le préavis parce qu’il ne répond pas aux exigences de la forme écrite.

Puis-je remettre le préavis de résiliation en main propre au bailleur ?

Si vous êtes dans l’urgence, il est possible que vous remettiez le préavis de résiliation en main propre au bailleur – dans ce cas également sous forme de lettre, bien sûr. Il pourra alors confirmer par sa signature sur une copie que la lettre lui est bien parvenue. Ne jamais oublier ici de mentionner la date.

Si le bailleur vous donne un préavis de résiliation du bail

Le bailleur doit toujours résilier le contrat de bail par écrit, en utilisant un formulaire dûment autorisé. Ce formulaire officiel doit indiquer les moyens légaux par lesquels le locataire peut se défendre contre la résiliation du bail.

La résiliation du bail à échéance – les délais de préavis

Qu’en est-il exactement du délai de préavis et de la date de résiliation ? Les deux sont bien sûr étroitement liés. En effet, si le délai de préavis ou la date de résiliation n’est pas respecté, la résiliation du bail est nulle et ne prendra effet qu’à la date de résiliation contractuelle suivante.

Le délai de préavis est mentionné dans le contrat de bail

Si le délai de préavis ne figure pas dans le contrat de bail, c’est le délai de préavis minimum prévu par le Code des obligations qui s’applique:

• trois mois pour les habitations (art. 266c CO)
• deux semaines pour les chambres meublées (art. 266e CO)
• deux semaines pour les places de stationnement (art. 266e CO)
• six mois pour les locaux commerciaux (art. 266d CO)

Il est possible que votre contrat de bail stipule un délai de plus de trois mois. Cela est autorisé; en revanche, une réduction du délai de préavis est interdite.

Le délai de préavis est de trois mois – à quelle date le préavis doit-il être envoyé ?

Un exemple:

• vous souhaitez emménager dans votre nouveau logement au 1.7., alors vous résiliez votre bail pour le 30.6.
• Avec un délai de préavis de 3 mois, cela signifie que le préavis doit parvenir au bailleur au plus tard le 31.3.
• Important: c’est la date de réception par le bailleur qui fait foi, et non le cachet de la poste ! Il faut donc vous assurer que le préavis de résiliation arrive plusieurs jours avant la fin du mois.

Dates de résiliation locales habituelles pour les logements en Suisse

Votre contrat de bail ne stipule aucun délai de préavis ? Dans ce cas, vous devez respecter les dates de résiliation locales habituelles. Vous pouvez également contacter votre administration communale ou l’autorité de conciliation pour connaître les dates de résiliation locales habituelles.

Les dates de résiliation suivantes sont habituelles dans les divers cantons:

• Argovie: 31 mars, 30 juin, 30 septembre
• Appenzell Rhodes-Intérieures: chaque fin de mois, sauf le 31 décembre
• Appenzell Rhodes-Extérieures: chaque fin de mois, sauf le 31 décembre
• Bâle-Campagne: chaque fin de mois, sauf le 31 décembre
• Bâle-Ville: chaque fin de mois, sauf le 31 décembre
• Berne, selon les communes: chaque fin de mois, sauf le 31 décembre
• Fribourg: 31 mars, 30 juin, 30 septembre, 31 décembre
• Genève: pas de dates de résiliation locales habituelles
• Glaris: chaque fin de mois
• Grisons: 31 mars, (30 juin), 30 septembre
• Jura, selon les communes: 31 mars, 30 juin, 30 septembre, 31 décembre ou à chaque fin de mois
• Lucerne: pas de dates de résiliation locales habituelles
• Neuchâtel: 31 mars, 30 juin, 30 septembre
• Nidwald: 31 mars, 30 juin, 30 septembre
• Obwald: 31 mars, 30 juin, 30 septembre
• Schaffhouse: chaque fin de mois, sauf le 31 décembre
• Schwytz: chaque fin de mois, sauf le 31 décembre
• Soleure: 31 mars, 30 septembre
• Soleure, district d’Olten-Gösgen: 31 mars, 30 juin, 30 septembre
• Saint-Gall: chaque fin de mois, sauf le 31 décembre
• Tessin, Lugano et environs: 29 mars, 29 septembre
• Tessin, selon les communes: pas de dates de résiliation locales habituelles ou 31 mars, 30     septembre
• Thurgovie, selon les communes: chaque fin de mois, sauf le 31 décembre, ou 31 mars, 30 juin, 30 septembre
• Uri: chaque fin de mois, sauf le 31 décembre
• Vaud, selon les communes: (1er janvier), 1er avril, 1er juillet, 1er octobre
• Valais: pas de dates de résiliation locales habituelles
• Zoug: 31 mars, 30 juin, 30 septembre
• Zurich, ville: 31 mars, 30 septembre
• Zurich, districts: 31 mars, 30 juin, 30 septembre

La résiliation du contrat de bail avant l’échéance

Tout est peut-être allé très vite. Le logement de vos rêves se libère dans deux mois – et votre délai de préavis actuel est de trois mois. Dans ce cas, vous pouvez donner un préavis de résiliation avant l’échéance. Vous pouvez pour cela utiliser notre lettre type pour la résiliation anticipée du bail, avant l’échéance.

Pour que le déménagement anticipé puisse avoir lieu, vous devez fournir au bailleur un locataire de remplacement / nouveau locataire solvable et acceptable. Autrefois, il fallait présenter trois locataires de remplacement – aujourd’hui, un bon candidat solvable suffit. Si vous souhaitez jouer la carte de la sécurité, vous êtes bien entendu libre de proposer plusieurs nouveaux locataires.

Attention: le bailleur peut refuser un locataire de remplacement / nouveau locataire s’il l’estime inacceptable pour l’un des motifs suivants: absence d’extrait vierge du registre des poursuites et du casier judiciaire, suroccupation en raison de la taille du logement (p. ex. une famille de quatre personnes dans un logement de 2,5 pièces) et non-conformité aux structures d’habitation et d’âge (pré-)définies par le bailleur (p. ex. un immeuble mixte composé de jeunes et de personnes âgées, ainsi que de célibataires, de couples et de familles ou un immeuble prévu uniquement pour des jeunes ou des personnes âgées). 

Pour une résiliation du contrat de bail avant l’échéance, procédez idéalement comme suit:

1) Informez le bailleur à temps

La première chose à faire consiste à résilier votre contrat de bail, par courrier recommandé et le plus tôt possible. Conservez le récépissé postal et une copie du préavis de résiliation du contrat de bail.

2) Recherchez un nouveau locataire

Notre conseil: utilisez différents canaux pour rechercher un nouveau locataire. Une annonce sur ImmoScout24 vous permet de vous adresser exactement à votre public cible. Le locataire de remplacement / nouveau locataire potentiel doit être en mesure de payer le loyer en temps voulu et intégralement.

3) Planifiez la visite du logement

Fixez un ou plusieurs rendez-vous de visite pour votre logement. Le jour de la visite, remettez directement aux personnes intéressées les formulaires de candidature pour le logement. Cela leur permettra de s’adresser rapidement à votre bailleur. 

4) Demandez aux locataires potentiels de confirmer par écrit qu’ils sont intéressés

Si le locataire de remplacement / nouveau locataire potentiel fait preuve d’un certain intérêt à reprendre votre logement à la date prévue (avant l’échéance), il doit vous le confirmer par écrit. La confirmation doit également indiquer que le candidat accepte le loyer.

5) Envoyez la confirmation au bailleur

Envoyez cette confirmation le plus rapidement possible par lettre recommandée au bailleur.

6) Relancez le locataire de remplacement / nouveau locataire

Laissez au nouveau locataire potentiel quelques jours pour réfléchir. Ensuite, vous pouvez lui demander s’il est toujours intéressé par le logement.

7) Relancez le bailleur

Demandez au bailleur quelle est sa décision. Accepte-t-il le nouveau locataire et ce dernier remplit-il les conditions nécessaires à une reprise anticipée du logement ? 

8) Demandez à être libéré du contrat de bail

Si toutes les parties sont d’accord, rien ne s’oppose à ce que vous quittiez votre logement actuel de manière anticipée. Demandez tout de même à votre bailleur de vous confirmer que vous avez bien été libéré du contrat de bail.

La résiliation du contrat de bail par le bailleur

Le bailleur doit délivrer la résiliation du contrat de bail au moyen d’un formulaire dûment autorisé. Une simple lettre n’est donc pas suffisante. Le formulaire est disponible auprès de la commune dans laquelle se situe le logement. Si un couple marié ou vivant en concubinage ou un couple de même sexe en partenariat enregistré vit dans le logement, le formulaire doit être envoyé séparément aux deux partenaires, même si le contrat de bail a été signé par un seul partenaire.

Le bailleur doit-il justifier la résiliation ?

Non – la résiliation est valable même sans indication de motif. Toutefois, les locataires ont le droit d’exiger une raison. Cependant, la résiliation reste valable même si le locataire estime que le motif n’est pas suffisant ou recevable.

Résiliation ordinaire par le bailleur

Les mêmes dates de résiliation et délais de préavis s’appliquent que pour les locataires. Cela signifie que le délai de préavis spécifié dans le contrat de bail ou les dates de résiliation locales habituelles sont applicables.

Résiliation extraordinaire par le bailleur

Le bailleur peut émettre un préavis de résiliation extraordinaire avec un délai de 30 jours pour la fin du mois si vous violez vos devoirs de diligence et de respect en tant que locataire. Vous pouvez également être expulsé si, en tant que locataire, vous accusez un retard dans le paiement du loyer et que le paiement n’a pas été reçu dans un délai supplémentaire de 30 jours.

Notre conseil: Si, en tant que locataire, vous vous retrouvez dans une situation d’urgence, contactez au plus vite l’aide sociale de votre commune et votre bailleur. Cela vous permettra éventuellement d’éviter un préavis de résiliation à court terme et la perte du logement.

Résiliation sans préavis par le bailleur

Si vous devenez insolvable ou si vous endommagez gravement et intentionnellement le logement, le bailleur peut résilier votre bail sans préavis.

La procédure d’expulsion: le locataire ne déménage pas

Lorsque le préavis de résiliation a été reçu et que toutes les conditions formelles ont été remplies, le bailleur peut formuler une demande d’expulsion. Le formulaire à cet effet peut être obtenu auprès du tribunal du lieu où se trouve le logement loué. La demande d’expulsion peut être faite lorsque la date de restitution du logement est dépassée – c’est-à-dire après l’expiration du délai de préavis et de prolongation. Si le tribunal prononce un arrêté d’expulsion et une ordonnance d’exécution, vous pouvez, en tant que bailleur, faire libérer le logement. Le temps qu’il faudra pour y parvenir dépend des circonstances.

La contestation de la résiliation du contrat de bail

Si, en tant que locataire, vous recevez un préavis de résiliation incorrect ou incompréhensible pour vous de la part du bailleur de votre logement, vous pouvez vous défendre contren ce préavis. Une résiliation incorrecte peut être nulle ou contestable. Si elle est nulle, vous pouvez l’ignorer. Si elle est contestable, vous pouvez vous adresser dans les 30 jours à l’autorité de conciliation de votre commune. L’autorité de conciliation a pour mission d’épargner aux locataires et aux bailleurs les démarches coûteuses auprès des tribunaux. L’objectif d’une audience de conciliation est que les deux parties parviennent à un accord.

Dans quel cas une résiliation est-elle nulle ?

Une résiliation est nulle si les conditions formelles n’ont pas été remplies – par exemple, si la résiliatiodu bail n’a pas été envoyée au locataire à l’aide du formulaire officiel.

Dans quel cas une résiliation est-elle contestable ?

Une résiliation est contestable si elle est formellement valable mais contrevient aux règles de la bonne foi selon l’art. 271 al. 1 CO.

Cela peut signifier, par exemple, que:

• la résiliation du bail est une « résiliation par vengeance »
• le bailleur veut imposer une modification unilatérale du contrat
• le bailleur veut amener le locataire à acheter le logement

Le locataire peut contester la résiliation du contrat de bail auprès de l’autorité de conciliation – ou exiger une prolongation du bail.

La prolongation après la résiliation du contrat de bail

Si la résiliation est fondamentalement légale, mais que vous, en tant que locataire, ne pouvez pas déménager pour le moment, vous pouvez demander une prolongation du bail du logement.

Les raisons d’une prolongation peuvent être:

• lourde charge professionnelle
• recherche d’emploi
• changement d’école pour les enfants
• enracinement dans le quartier
• maladie
• examens ou achèvement d’une formation
• âge avancé
• offre limitée de logements abordables

Si l’autorité de conciliation se prononce en faveur d’une prolongation, le bail peut être prolongé pour une durée maximale de quatre ans.