So kaufst du ein Haus bei einer Zwangsversteigerung

Inhaltsverzeichnis

Wie kommt es zu einer Zwangsversteigerung?
Wie funktioniert eine Zwangsversteigerung?
Vorbereitung ist alles! Das gibt’s zu beachten
Bieterverfahren versus Zwangsversteigerung

Wie kommt es zu einer Zwangsversteigerung?

Nicht alle können sich den Traum vom eigenen Haus oder einer Eigentumswohnung erfüllen. Und wenn, dann hält dieser Traum in manchen Fällen nicht ein Leben lang. Manchmal droht die Zwangsversteigerung. 

Zu einer Zwangsversteigerung kommt es in den meisten Fällen, wenn Immobilien-Besitzer:innen finanziell in Bedrängnis geraten und ihre Hypothekarzinsen bei der Bank nicht mehr bezahlen können. Selbstverständlich sind die Gründe dafür individuell und vielfältig.

Kann man den Immobilienkredit nicht mehr bedienen, versuchen es Banken zuerst mit einem regulären Verkauf des Objekts, um an Geld zu kommen. Der Grund ist einfach: Die Verkaufserlöse sind in der Regel höher, wenn es sich nicht um einen Zwangsverkauf handelt. Erst wenn diese Möglichkeit aussichtslos ist, stellen Banken einen Antrag auf Grundpfandverwertung und es kommt zur Zwangsversteigerung des Objekts.

Wie funktioniert eine Zwangsversteigerung?

Du interessierst dich für ein Zwangsversteigerungsobjekt? Im öffentlichen Amtsblatt und auf den Websites der Konkurs- und Betreibungsämter erfährst du, welche Immobilien wann in die Versteigerung gehen. Bevor das der Fall ist, wird deren Wert geschätzt und meistens ein Mindestpreis angesetzt. Ist ein geeignetes Objekt dabei, kannst du entweder ohne Anmeldung teilnehmen, gibst – je nach Vorgabe – ein schriftliches Gebot ab oder lässt dich von einer Person deines Vertrauens vertreten.

Achtung: Bei der Versteigerung von Bauernhäusern oder landwirtschaftlichen Gebäuden gibt es übrigens eine Ausnahme: Bei solchen Objekten darf nicht jede Person mitbieten. Denn der Besitz von landwirtschaftlichen Flächen unterliegt dem Bundesgesetz über das bäuerliche Bodenrecht (BGBB). Ob es sich um eine solche Immobilie handelt, steht in den Steigerungsbedingungen.

Gut zu wissen: Banken bieten in der Regel nur so lange mit, bis der Betrag die Schulden des Vorbesitzers bzw. der Vorbesitzerin deckt. Von daher stehen die Chancen sehr gut, eine Immobilie zu einem guten Preis zu ersteigern. Dies relativiert sich aber ganz schnell wieder bei Objekten in bevorzugten Ballungsgebieten. Schnäppchen sind hier eher selten zu erwarten. Setze dir deshalb vorab immer einen Maximalbetrag, den du bereit bist zu zahlen – und bereite dich generell gut auf das Verfahren vor!

Vorbereitung ist alles! Das gibt’s zu beachten

Informationen besorgen

Wenn dich eine Liegenschaft interessiert, bestelle oder besorge dir sofort die Verkaufsbroschüre. Daraus entnimmst du wichtige Informationen wie:

• Steigerungsbedingungen
• Pläne
• Lastenverzeichnis
• Preisschätzung

Wirf einen Blick ins Grundbuch, um dir ein noch umfassenderes Bild von der Immobilie zu machen. Der Eintrag gibt dir Auskunft darüber, ob eine Nutzung ohne Einschränkungen möglich ist oder ob noch Lasten zum Objekt gehören.

Unbedingt Immobilie besichtigen

An einer Immobilienbesichtigung führt kein Weg vorbei, wenn du keine bösen Überraschungen erleben willst. Denn für zwangsversteigerte Objekte gibt es keine Garantie und Mängelrechte sind ausgeschlossen. Lass dich zu diesem Termin von einer Expertin oder einem Experten begleiten. So können Schwachstellen erkannt und der Verkehrswert des Objekts eingeordnet werden.

Termin mit der Bank vereinbaren

Vereinbare noch vor der Versteigerung einen Termin mit deiner Bank, um die Finanzierung zu besprechen. Wenn du die schriftliche Zusage zum Kredit hast, kannst du eine Obergrenze für dein Gebot festlegen. Das Limit setzt sich ganz einfach aus dem maximalen Kreditbetrag und deinem frei verfügbaren Eigenkapital zusammen.

Der Versteigerungsprozess: Informiere dich vorher!

Keine Versteigerung ohne Strategie: Bevor du mitbietest, raten wir dir, einmal bei einer Auktion als Gast dabei zu sein. Schau dir die Abläufe an, vielleicht lernst du ja was von den anderen Bieter:innen. Mach dich mit allem vertraut, worauf es bei einer Versteigerung ankommt. Denn: Hast du mal ein Angebot abgegeben, ist das bindend und rechtskräftig. Ein Rücktritt kann sehr teuer werden! Muss wegen dir eine erneute Versteigerung angesetzt werden, zahlst du sowohl die Organisation und gegebenenfalls sogar die Differenz, sollte das erneute Höchstgebot unter deinem liegen.

Der Tag der Zwangsversteigerung. So läuft’s ab:

1. Gleich zu Beginn wird das Objekt vorgestellt und die damit verbundenen Steigerungsbedingungen werden vorgetragen.
2. Abgabe der Gebote: Du hast jetzt etwa 30 Minuten Zeit, um dein Angebot abzugeben. Bedenke, dass es mindestens so hoch sein muss wie das geforderte Mindestgebot.
3. Wer nach dem spannenden Versteigerungsprozess den Zuschlag erhält, kann sich freuen, muss aber auch sofort die Anzahlung begleichen. Zwischen 10 und 20 Prozent des Schätzwerts müssen direkt hinterlegt werden. In der Regel gibt es verschiedene Möglichkeiten zu bezahlen: ein Zahlungsversprechen einer Bank, Bargeld (bis maximal 100 000 CHF), per gedecktem Check oder Vorauszahlung. In den Steigerungsbedingungen erfährst du, welche dieser Möglichkeiten im individuellen Fall zulässig sind.
   
   Zudem solltest du auch gleich eine Versicherung abschliessen. Ab sofort gehört die Immobilie dir. In der Regel erhältst du auch gleich die Schlüssel ausgehändigt.
4. Innerhalb einer Frist (meistens 30 Tage) musst du den Restbetrag überweisen.

Bieterverfahren versus Zwangsversteigerung

Eine Zwangsversteigerung ist kein freiwilliges Verfahren – es wird in der Regel von der Bank erzwungen. Bei einem Bieterverfahren hingegen verkaufen Eigentümer:innen ihre Immobilie in einer verdeckten Auktion. Das lohnt sich ganz besonders für beliebte Objekte. Denn der Sinn ist, dass sich die Bieter:innen gegenseitig übertrumpfen und die Eigentümer:innen am Ende als Gewinner:innen hervorgehen. Nicht selten erhält man im Bieterverfahren deutlich mehr Geld als bei einem „normalen“ Verkauf. Das Bieterverfahren umfasst üblicherweise zwei Runden und läuft wie folgt ab:

1. Immobilien, die per Bieterverfahren verkauft werden, findet man auf den üblichen Internetplattformen wie immoscout24.ch oder auch in Zeitungen.
2. Zuerst gibt man ein verdecktes, unverbindliches Angebot ab. Die Bieter:innen erfahren im Anschluss das Höchstgebot der ersten Runde.
3. Nun können die Bieter:innen, falls sie das Höchstgebot überbieten möchten, ein zweites, unverbindliches Angebot abgeben – das höchste Angebot erhält den Zuschlag. Im Gegenteil zu einer Zwangsversteigerung können die Parteien an diesem Punkt noch von ihrem Gebot zurücktreten.

Fazit

Zwangsversteigerungen sind spannend und können im besten Fall für ein echtes Schnäppchen sorgen. Allerdings muss man bedenken, dass ein solches Verfahren auch Risiken beinhalten kann. Wichtig ist auf jeden Fall zu jeder Versteigerung mit einer klaren Vorstellung zu kommen. Du solltest deinen gesetzten Maximalbetrag nie überschreiten und generell einen kühlen Kopf bewahren.

Eine Versteigerung ist nichts für dich? Du möchtest lieber einen entspannten Immobilienkauf mit mehr Entscheidungsfreiraum und weniger Risiko? Dann findest du auf immoscout24.ch eine riesige Auswahl an Immobilien zum Kauf. Lass dich inspirieren!