Der Hausverkauf bei einer Erbschaft

Inhalsverzeichnis

Was sind die ersten Schritte, wenn man eine Immobilie erbt?
Wann kann ich ein geerbtes Haus verkaufen?
Wer darf ein geerbtes Haus verkaufen?
Wie viel ist das geerbte Haus wert?
Welche Kosten fallen beim Verkauf einer geerbten Immobilie an?
Sollen wir das geerbte Haus verkaufen oder vermieten?
Wie kann ein Erbe aus einer Erbengemeinschaft das Haus kaufen oder mieten?
Kann man ein geerbtes Haus verkaufen, wenn eine Hypothek darauf ist?

Der Tod eines Elternteils oder im engen Familienkreis stimmt die ganze Verwandtschaft traurig. Leider kommt mit der Trauerarbeit auch eine ganze Menge administrativer Aufgaben auf dich zu. Formalitäten müssen geklärt und Entscheidungen wollen getroffen werden – ganz besonders, wenn es um eine Immobilie geht, die weitervererbt wird. Im nachfolgenden Text sprechen wir vorwiegend vom Hausverkauf bei Erbschaft, für das Stockwerkeigentum gelten aber dieselben Bestimmungen.

Was sind die ersten Schritte, wenn man eine Immobilie erbt? 

Zum Erbrecht in der Schweiz

In der Schweiz ist ganz klar geregelt, was mit einer Erbschaft passiert und wie sie aufgeteilt wird – selbst wenn jemand stirbt, ohne ein Testament zu hinterlassen. 

Das Schweizerische Zivilgesetzbuch (Artikel 457 - 640) teilt die Verwandtschaft in drei Stämme auf. Den Stamm des Erblassers bzw. der Erblasserin mit den direkten Nachkommen, den elterlichen Stamm und den grosselterlichen Stamm. Daraus leiten sich die Anteile ab, die die jeweiligen Erben erhalten.

Was ist eine Erbengemeinschaft?

Wenn ein:e Eigentümer:in einer Liegenschaft stirbt, bilden alle Erben automatisch eine sogenannte „Erbengemeinschaft“. Ob du davon ein Mitglied bist, kannst du nicht bestimmen – genau genommen ist die Erbengemeinschaft also eine Art Zwangsgemeinschaft. Als Erbengemeinschaft geht das Haus als Gesamteigentum an diese Gemeinschaft über. Dies bedeutet konkret, dass ihr über das weitere Vorgehen nur gemeinsam verfügen können. Ihr müsst Entscheide einstimmig fällen und haftet gemeinsam für die Hypothek sowie für weitere Kosten. Ihr haftet solidarisch – wenn sich also einer der Erben weigert, seinen Anteil am Hypothekarzins zu bezahlen, müssen die anderen ihn übernehmen.

Eine Erbengemeinschaft ist eigentlich als Übergangslösung gedacht. Es lohnt sich, von Anfang an in ein gutes Verhältnis zu investieren und für eine offene Kommunikation zu sorgen. So ergibt sich eine Lösung, die für alle Beteiligten langfristig Sinn ergibt, und die Erbengemeinschaft kann womöglich rasch aufgelöst werden. Denn wenn sie zu lange weiterläuft, kann es sein, dass sich die Zusammensetzung durch einen weiteren Todesfall verändert und die Situation durch neue und zusätzliche Mitglieder komplizierter wird. Natürlich gibt es aber auch Erbengemeinschaften, die über Jahre hinweg problemlos funktionieren.

Ich bin Alleinerbe – was nun?

Wenn es keine Miterben gibt, bist du Alleinerbe und kannst folglich selbstständig über den Umgang mit dem Erbe und der geerbten Immobilie bestimmen. Allerdings übernimmst du mit dem Erbe auch alle Pflichten, und die Verantwortung, unter anderem für die verbleibende Hypothek.

Soll ich das Erbe annehmen?

Gerade im Zusammenhang mit einer Liegenschaft lohnt es sich zu überlegen, ob das Erbe angenommen oder ausgeschlagen werden soll. Mit der Annahme einer Erbschaft übernimmst du nämlich auch allfällige Schulden. Es ergibt nur dann einen Sinn, sie anzunehmen, wenn ihr Gesamtwert die Summe der Schulden übersteigt. Wenn du das Erbe ausschlagen möchtst, musst du dies innert drei Monaten bei der zuständigen Behörde am Wohnsitz des oder der Verstorben mitteilen – am besten per Einschreiben. 

Den Erbschein bestellen

Wenn du das Erbe annimmst, musst du einen Erbschein bestellen. Damit giltst du gegenüber Behörden und der Bank als berechtigter Erbe, und kannst anschliessend über das Erbe – und folglich auch das allfällige Haus – frei bestimmen.

Einen Erbschein brauchen nicht nur Alleinerben, sondern auch alle Mitglieder der Erbengemeinschaft. Ihr müsst den Erbschein also alle einzeln für euch selbst bestellen. Mit dem Bestellen des Erbscheins innerhalb der dreimonatigen Frist gilt das Erbe als angenommen. 

Wie hoch ist die Erbschaftssteuer?

Es gibt in der Schweiz zwei Arten von Erbschaftssteuern: die Erbnachlasssteuer und die Erbanfallsteuer. 

• Die Erbnachlasssteuer fällt unabhängig vom Verwandschaftsgrad und von den persönlichen Verhältnissen aus. Sie wird heute nur noch in den Kantonen Graubünden und Solothurn erhoben.
• Die Erbanfallsteuer fällt je nach Kanton unterschiedlich hoch aus und richtet sich nach dem Verwandtschaftsgrad – je näher verwandt, umso tiefer fällt die Steuer aus – und dem erworbenen Erbteil. Der Ehepartner oder die Ehepartnerin des Verstorbenen zahlt in fast allen Kantonen keine Erbschaftssteuer.

Gibt es ein Testament?

Etwa drei Viertel der Schweizer:innen schreibt weder einTestament noch einen Erbvertrag. Dadurch gelangt das Erbe via gesetzliche Grundlagen des Erbrechts in die Hände der Erben. Häufig entspricht dies allerdings nicht den Wünschen der Verstorbenen. Ohne Testament kann es zum Beispiel sein, dass die verbleibende Ehefrau aus dem gemeinsamen Haus ausziehen muss, weil sie es sich nicht leisten kann, die anderen Mitglieder der Erbengemeinschaft auszuzahlen.

Ein Wort zur Nachlassplanung

Gerade dieses Szenario zeigt es auf: Es lohnt sich, frühzeitig sicherzustellen, dass das Erbe nach dem Tod nach deinem Wunsch weiterzieht. Wenn du zu Lebzeiten einen Ehevertrag, einen Erbvertrag oder ein Testament aufsetzt, sorgst du für klare Verhältnisse. Eine professionelle Nachlassplanung ist deshalb gerade für Hausbesitzer:innen empfehlenswert.

Welcher Name steht im Grundbuch?

Der Grundbucheintrag zeigt auf, wer beim Kauf des Hauses als Besitzer:in festgelegt wurde. Bei einem Ehepaar stehen meist beide Namen im Grundbuch. Sie besitzen das Haus entweder im Miteigentum – meist zu einem Anteil von je 50% – oder im Gesamteigentum. Wenn ein Ehepaar einen Ehevertrag aufgesetzt und den Güterstand der Gütertrennung gewählt hat, ist nur einer der beiden Partner als Alleineigentümer:in im Grundbuch eingetragen. Bei eingetragenen Partnerschaften gilt ohne anders lautenden Vermögensvertrag von Rechts wegen die Gütertrennung als einzige mögliche Form des Güterstandes.

Drei Szenarien: einziehen, verkaufen oder vermieten

Du möchtest das Haus als Erbe annehmen? Dann hast du als Alleinerbe wie auch als Erbengemeinschaft drei Möglichkeiten:

1. Ein Erbe übernimmt und zieht selber ein: Wenn ein Mitglied der Erbengemeinschaft das Haus übernehmen möchte, kann er oder sie die anderen anteilsmässig auszahlen und sich als Alleineigentümer:in ins Grundbuch eintragen lassen.
2. Das Haus wird vermietet: Die Erbengemeinschaft behält das Haus und vermietet es extern – vielleicht als temporäre Lösung.
3. Das Haus wird verkauft: Wenn sich die Eigentümerschaft einig ist, kann das Haus verkauft und der Erlös aufgeteilt werden.

Wann kann ich ein geerbtes Haus verkaufen?

Wenn du Alleineigentümer:in bist, kannst du mit dem Verkaufsprozess für das Haus beginnen, sobald du den Erbschein erhalten hast. Bei einer Erbengemeinschaft müssen sich alle Mitglieder darüber einig sein, dass das Haus verkauft wird und je einzeln einen Erbschein bestellen.

Wie lange dauert es, bis ich den Erbschein bekomme?

Die Ausstellung des Erbscheins dauert bei einfachen Erbenermittlungen zwischen sechs bis zwölf Wochen – bei komplizierten Familienverhältnissen kann sich diese Frist länger hinziehen. Wenn ein Testament oder ein Erbvertrag vorliegt, kann der Erbschein erst nach der amtlichen Eröffnung durch die Behörden beantragt werden. Aus der amtlichen Eröffnung geht dann hervor, wer berechtigt ist, einen Erbschein zu beantragen.

Wer darf ein geerbtes Haus verkaufen?

Wenn du Alleineigentümer:in bist, darfst du das geerbte Haus ohne Zustimmung anderer Parteien verkaufen. Bei der Erbengemeinschaft gilt wie bereits erwähnt, dass alle Mitglieder gleichberechtigt sind und sich einig sein müssen.

Die Erbteilungsklage als letzte Lösung

Im absoluten Konfliktfall hat jeder Miterbe das Recht, vor Gericht eine Erbteilung einzufordern. Dann wird die Immobilie zwangsverkauft oder versteigert – unter den Erben oder am Markt – und der Erlös unter den Erben aufgeteilt. Eine Erbteilungsklage verursacht aber hohe Kosten und ist langwierig. Sie ist deshalb als nur als letztmögliche Lösung sinnvoll. Wenn sich die Erbengemeinschaft in einer Pattsituation befindet, lohnt es sich, eine:n Mediator:in einzuschalten.

Kann ich aus einer Erbengemeinschaft aussteigen?

Du kannst jederzeit aus der Erbengemeinschaft austreten. Dann wird ein schriftlicher Vertrag abgeschlossen, der die Auszahlung des Teilerbes und den Austritt aus der Erbengemeinschaft genau regelt. 

Stockwerkeigentum: Das Erbe aufteilen

Eine Liegenschaft mit mehreren Stockwerken und Wohnungen kann zwischen den Mitgliedern der Erbengemeinschaft aufgeteilt werden. Dies ist eine sinnvolle Lösung, da Rechte und Pflichten im Stockwerkeigentum klar geregelt sind. Möglich ist es, dass die Erben sich gegenseitig per Vertrag ein Vorkaufsrecht einräumen, falls zu einem späteren Zeitpunkt jemand seinen Anteil verkaufen möchte.

Wie viel ist das geerbte Haus wert?

Wie viel das Haus oder die Wohnung wert ist, bestimmt, wer welchen Anteil bekommt. Dies ist sowohl dann wichtig, wenn ein Familienmitglied die Immobilie übernimmt, als auch dann, wenn das Haus extern verkauft werden soll. 

Eine neutrale Einschätzung lohnt sich

Die Schätzung der Immobilie ist der erste Schritt im Verkaufsprozess. Es lohnt sich, dafür eine neutrale Fachperson beizuziehen. Denn bei einer Erbengemeinschaft mit Familienmitgliedern spielen emotionale Faktoren eine wichtige Rolle. Sie alle sind in diesem Haus aufgewachsen – vielleicht neigen sie dazu, es durch schöne Kindheitserinnerungen durch eine allzu rosige Brille zu sehen, und den Verkaufspreis zu hoch anzusetzen. Dadurch könnte sich der Verkaufsprozess verzögern, weil sich nur wenige oder keine Kaufinteressenten finden, und das Haus könnte ungewollt zu einem Ladenhüter werden.

Andererseits kann es zum Streit kommen, wenn ein Familienmitglied das Haus übernehmen möchte und dafür einen eher tiefen Preis ansetzt – und die anderen Erben davon ausgehen, dass sie bei einem Verkauf einen höheren Preis und damit einen höheren Erbanteil erzielen könnten.

Ein Blick in den Immobilienindex

Am besten verschaffst du dir zuerst einen Überblick über den aktuellen Immobilienmarkt. Damit bekommst du einen Eindruck davon, welcher Preis für ähnliche Häuser in der Region in den letzten Monaten erzielt wurde.

Den Verkehrswert berechnen

Als nächsten Schritt kannst du eine Immobilienbewertung extern in Auftrag geben. Du hast dafür zwei Möglichkeiten:

• Du kannst einen Profi damit beauftragen, das Haus gründlich unter die Lupe zu nehmen und eine Schätzung zum Verkehrswert abzugeben.
• Du kannst mit dem Bewertungstool von ImmoScout24 eine Online-Bewertung vornehmen.

Der geschätzte Wert des Hauses wird meist als Bruttopreis bezeichnet. Der Nettopreis – der tatsächliche Verkaufspreis also – beträgt den Verkehrswert minus die Grundstückgewinnsteuer.

Welche Kosten fallen beim Verkauf einer geerbten Immobilie an? 

Bei einem Hausverkauf müssen verschiedene Kosten mit einberechnet werden. Die Erbengemeinschaft als Gesamteigentümerschaft übernimmt folgende Posten:

• Notariatsgebühren: Die Notariatsgebühren (zum Beispiel für die öffentliche Beurkundung des Kaufvertrags) werden meist zwischen Käufer:in und Verkäufer:in (der Erbengemeinschaft) aufgeteilt. Sie betragen meist wenige Promille des Verkaufspreises. 
• Steuern: Die Grundstückgewinnsteuer (je nach Kanton auch die Handänderungssteuer) wird von der Erbengemeinschaft gezahlt, wenn das Haus extern verkauft wird. Bleibt das Haus im Besitz eines der Erben, der die anderen auszahlt, wird sie aufgeschoben bis zum nächsten Verkauf des Hauses. 
• Maklerkosten: Wenn du eine:n Makler:in für den Verkauf des Hauses engagierst, musst du mit etwa 2-3% Verkaufsprovision rechnen, plus zusätzliche Maklerkosten gemäss Maklervertrag.

Sollen wir das geerbte Haus vermieten oder verkaufen?

Was lohnt sich? Soll ich eine:n Makler:in beauftragen? Oder eigenständig verkaufen oder vermieten? Wenn du am Haus und am Stück Familiengeschichte hängst, das damit verbunden ist – weil hier schliesslich Wände bekritzelt und Streiche ausgeheckt wurden – fällt es dir vielleicht schwer, sich davon zu trennen. In diesem Fall ist es eine Möglichkeit, das Haus zu vermieten statt zu verkaufen. So bleibt das Haus im Besitz der Erbengemeinschaft und es kann vielleicht später von einem der Erben übernommen werden. Es ist allerdings wichtig zu wissen, dass durch eine Vermietung zusätzlicher Aufwand und womöglich hohe Instandhaltungskosten auf dich zukommen. 

Vermieten lohnt sich selten

Bei einem Einfamilienhaus sind die Einnahmen durch die Miete meist nicht hoch genug, um anfallende Kosten wieder einzuholen. Die Vermietung lohnt sich nur dann, wenn Hypothekarzinsen, Unterhalt und andere Kosten nicht höher sind als die geplante Miete.

Das Haus verkaufen

Der Hausverkauf ergibt häufig vor allem deshalb Sinn, weil die Erbengemeinschaft nach dem Verkauf des Hauses aufgelöst werden kann. Wenn du Alleinerbe bist, kannst du durch das gewonnene Kapital zum Beispiel eine bereits bestehende Hypothek schneller zurückzahlen oder sonstige Rücklagen bilden.

Soll ich als Alleinerbe ins geerbte Haus ziehen?

Die Lösung wirkt bestechend einfach – das Haus ist geerbt und steht zur Verfügung. Warum also nicht gleich selber einziehen? Es lohnt sich aber, sich Gedanken zu machen. Entspricht das Haus deinen Bedürfnissen? Wird es auch in Zukunft zu deinen Lebensumständen passen? 

Zu den Fragen, die du dir stellen solltest, gehören zum Beispiel folgende:

• Ist das Haus gross genug? Oder gar zu gross?
• Fallen in Zukunft aufwändige Sanierungsarbeiten an, zum Beispiel des Daches – und kann ich diese finanziell tragen?
• Läuft eine Hypothek und kann ich mir diese leisten?
• Sind Arbeits- und Schulwege gut machbar?
• Fühle ich mich in der Gemeinde wohl?

Wenn du dir nicht ganz sicher bist, kommt ein Hausverkauf eventuell doch in Frage. Denn mit dem Verkaufserlös des geerbten Hauses kannst du dir allenfalls eine Immobilie leisten, die besser zu deinen Ansprüchen und Bedürfnissen passt und in der du dich langfristig wohl fühlen wirst.

Wie finde ich eine:n Makler:in?

Wenn du in der Lage bist, eine hervorragende, professionelle Verkaufsdokumentation zum geerbten Haus zu erstellen, kannst du es selbstständig verkaufen. Es ist nicht zwingend, eine:n Makler:in zu engagieren. Du kannst die Immobilie nach der Schätzung des Verkehrswerts zum Beispiel auf einer oder mehreren Online-Plattformen ausschreiben und deinen Bekanntenkreis über den bevorstehenden Verkauf informieren.

Wenn du eine:n Makler:in beauftragst, der oder die in deiner Verkaufsregion sehr gut vernetzt ist und langjährige Erfahrung hat, besteht allerdings die Chance, dass du einen höheren Verkaufspreis erzielen kannst. Dass ein:e Makler:in unter anderem auch die Vermarktung und den Besichtigungsprozess abnimmt, kann einer Erbengemeinschaft zudem etwas Luft in einer herausfordernden Zeit verschaffen.

Wie kann ein Erbe aus einer Erbengemeinschaft das Haus kaufen oder mieten? 

Das Haus muss nicht extern verkauft werden. Es gibt die Möglichkeit der Erbteilung – dann nämlich, wenn ein Mitglied einer Erbengemeinschaft dazu in der Lage ist, alle anderen Mitglieder auszuzahlen, und die Hypothek alleine zu tragen. Nach der Schätzung der Immobilie wird die Resthypothek vom Verkaufswert abgezogen. Der daraus entstehende Betrag wird unter den anderen Mitgliedern der Erbengemeinschaft aufgeteilt und an sie ausbezahlt. Anschliessend kann sich der Erbe als neue:r Eigentümer:in ins Grundbuch eintragen lassen.

Wenn ein Mitglied das Haus übernehmen möchte, die anderen aber nicht auszahlen kann, können sie ihm ein Darlehen auf seinen Anteil gewähren. Ebenfalls möglich ist die sogenannte Querschenkung. Dann verzichten die anderen Mitglieder der Erbengemeinschaft auf den ganzen oder einen Anteil ihres Erbanspruchs.

Kann man ein geerbtes Haus verkaufen, wenn eine Hypothek darauf ist? 

Das geerbte Haus kann auch dann verkauft werden, wenn die Hypothek noch nicht abbezahlt ist. Wenn die Bank ein:e Käufer:in als neue:n Schuldner:in akzeptiert, wird die Hypothek auf diese Person überschrieben. Alle Details zur Übernahme der Hypothek erfährst du im Beitrag der Expert:innen von FinanceScout24.