La vente d’une maison après un héritage

Sommaire

Quelles sont les premières étapes lorsque j’hérite d'un bien immobilier ?
Quand puis-je vendre une maison dont j'ai hérité ?
Qui peut vendre une maison héritée ?
Quelle est la valeur de la maison héritée ?
Quels sont les coûts liés à la vente d'un bien hérité ?
Voulez-vous vendre ou louer la maison dont vous avez hérité ?
Comment un héritier d'une communauté d'héritiers peut-il acheter ou louer la maison ?
Est-il possible de vendre une maison héritée hypothéquée ?

La mort d’un parent ou d’un proche attriste toute la famille. Malheureusement, en plus du travail de deuil, beaucoup de tâches administratives vous attendent également. Les formalités doivent être clarifiées et vous devez prendre des décisions, en particulier lorsqu’il s’agit d’une propriété qui sera transmise aux héritiers. Dans le texte qui suit, nous parlons principalement de la vente d’une maison après un héritage, mais les mêmes dispositions s’appliquent aux PPE.

Quelles sont les premières étapes lorsque j’hérite d'un bien immobilier ?

Le droit successoral en Suisse

En Suisse, il est très clairement réglementé ce qui arrive à un héritage et comment il est divisé - même si quelqu'un meurt sans laisser de testament.

Le Code civil suisse (Art. 457 - 640) divise la parenté en trois souches : les descendants directs du testateur, la parentèle des père et mère et la parentèle des grands-parents. Les parts que les héritiers respectifs reçoivent en découlent.

Qu'est-ce qu'une communauté d'héritiers ?

Lorsque le propriétaire d'un bien décède, tous ses héritiers forment automatiquement ce qu’on appelle une "communauté d'héritiers". Vous ne pouvez pas déterminer si vous en êtes membre - la communauté des héritiers est donc à proprement parler une sorte de communauté imposée. Si vous êtes dans une communauté d'héritiers, la maison vous revient en tant que propriété commune. Concrètement, cela signifie que vous ne pouvez décider de la suite de la procédure qu'avec les autres héritiers. Vous devez prendre vos décisions à l'unanimité et êtes conjointement responsables de l'hypothèque et des autres coûts. Vous êtes solidairement responsables - ainsi, si l'un des héritiers refuse de payer sa part des intérêts hypothécaires, les autres doivent prendre le relais.

La communauté d'héritiers se veut en fait une solution temporaire. Il vaut la peine d'investir dans une bonne relation dès le début et d'assurer une communication ouverte. Il en résulte une solution qui a du sens à long terme pour toutes les parties concernées, et la communauté des héritiers peut éventuellement être dissoute rapidement. Car si elle se prolonge trop longtemps, la composition peut être modifiée par un autre décès, et la situation peut être rendue compliquée par de nouveaux héritiers supplémentaires. Evidemment, il existe aussi des communautés d'héritiers qui fonctionnent sans problème pendant des années.

Je suis héritier unique – et maintenant ?

S’il n’y a pas de cohéritiers, vous êtes héritier unique et pouvez donc décider de votre propre façon de gérer l’héritage et la propriété héritée. Cependant, avec l’héritage, vous assumez également toutes les obligations, et la responsabilité, entre autres, pour l’hypothèque restante.

Devrais-je accepter l’héritage ?

Dans le cadre d’un bien immobilier en particulier, il vaut la peine de se demander si l’héritage doit être accepté ou exclu. En effet, en acceptant un héritage, vous acceptez également des dettes éventuelles. Il n’est logique de les accepter que si leur valeur totale dépasse la somme des dettes. Si vous souhaitez répudier l’héritage, vous devez le notifier dans un délai de trois mois à l’autorité compétente du lieu de résidence du ou des défunts, au mieux par lettre recommandée.

Obtenir le certificat d’héritage

Si vous acceptez l’héritage, vous devrez demander un certificat d’héritage. Ainsi, vous êtes considéré comme un héritier légitime vis-à-vis des autorités et de la banque, et vous pouvez ensuite décider librement de quoi faire de l’héritage – et, par conséquent, de l’éventuelle maison.

Un certificat d’héritage est nécessaire non seulement aux héritiers uniques, mais aussi à tous les membres de la communauté héritière. Vous devez donc commander le certificat d’héritage individuellement pour vous-même. Lorsque le certificat d’héritage est commandé dans le délai de trois mois imposé, l’héritage vaut comme accepté.

Quel est le montant de l’impôt successoral ?

Il existe deux types d'impôts sur les successions en Suisse : l'impôt sur la masse successorale et l'impôt sur les parts héréditaires.

L'impôt sur la masse successorale est dû quels que soient le degré de parenté et des rapports personnels. Il n'est plus perçu que dans les cantons des Grisons et de Soleure.

L'impôt sur les parts héréditaires varie d'un canton à l'autre et est basé sur le degré de parenté - plus la parenté est étroite, plus l'impôt est faible - et sur la succession acquise. Le conjoint du défunt ne paie pas d'impôt sur la succession dans presque tous les cantons.

Y a-t-il un testament ?

Environ les trois quarts des Suisses n’écrivent pas de testament ou de contrat d’héritage. Ainsi, l’héritage passe entre les mains des héritiers par l’intermédiaire des bases légales du droit de succession. Souvent, cependant, cela ne correspond pas aux désirs des défunts. Sans testament, par exemple, le conjoint restant peut être obligé de quitter la maison commune parce qu’il ne peut pas se permettre de rembourser les autres membres de la communauté héritière.

Un mot sur la planification de la succession

C’est précisément ce scénario qui le montre – il vaut la peine de s’assurer à l’avance que l’héritage se prolonge après la mort comme vous le souhaitez. Si vous établissez un contrat de mariage, un contrat d’héritage ou un testament pendant votre vie, vous créez des conditions claires. Une planification de succession professionnelle est donc particulièrement recommandée pour les propriétaires d’un bien immobilier.

Quel nom figure au registre foncier ?

L'inscription au registre foncier indique qui a été déterminé comme propriétaire lors de l'achat de la maison. Dans le cas d'un couple marié, les deux noms sont généralement inscrits au registre foncier. Ils sont propriétaires de la maison soit en copropriété - généralement avec une part de 50 % chacun - soit en propriété commune. Si un couple marié a établi un contrat de mariage et a choisi le régime de la séparation des biens comme régime matrimonial, seul l'un des deux partenaires est inscrit au registre foncier en tant que propriétaire unique. Dans le cas d’un partenariat enregistré, la séparation des biens est, selon la loi, la seule forme possible de régime matrimonial, sauf si un autre régime sur les biens en dispose autrement.

Trois scénarios : emménager, vendre ou louer

Vous voulez accepter la maison comme héritage ? Vous avez alors trois options, à la fois en tant qu'héritier unique et en tant que membre d’une communauté d'héritiers.

1. Un héritier reprend le bien et s’y installe lui-même: Si un membre de la communauté des héritiers souhaite reprendre la maison, il peut rembourser les parts des autres membres et se faire inscrire au registre foncier en tant que propriétaire unique.
2. La maison est louée: La communauté des héritiers garde la maison et la loue à l'extérieur de la communauté – cela peut être une solution temporaire.
3. La maison est vendue: Si les propriétaires se sont mis d’accord, la maison peut être vendue et le produit de la vente divisé.

Quand puis-je vendre une maison dont j'ai hérité ?

Si vous êtes propriétaire unique, vous pouvez entamer le processus de vente de la maison dès que vous avez reçu le certificat d'héritage. Dans le cas d'une communauté d'héritiers, tous les membres doivent convenir que la maison sera vendue, et chacun doit commander un certificat d'héritage individuellement.

Combien de temps faut-il pour obtenir le certificat d'héritier ?

Le certificat d'héritier est délivré dans un délai de six à douze semaines pour les identification d’héritiers simples - dans les relations familiales compliquées, ce délai peut être plus long. S'il existe un testament ou un contrat de succession, le certificat d'héritier ne peut être demandé qu'après l'ouverture officielle par les autorités. Celles-ci indiquent ensuite qui est habilité à demander un certificat d'héritier.

Qui peut vendre une maison héritée ?

Si vous êtes propriétaire unique, vous pouvez vendre la maison héritée sans l’accord d’autres parties. En ce qui concerne la communauté des héritiers, comme indiqué plus haut, tous les membres sont égaux et doivent être d’accord sur la vente.

L’action de partage de succession comme solution finale

En cas de conflit absolu, chaque cohéritier a le droit de demander un partage d’héritage devant un tribunal. Ensuite, le bien immobilier est vendu ou mis aux enchères – parmi les héritiers ou sur le marché – et le produit de la vente est partagé entre les héritiers. Cependant, une action de partage est coûteuse et longue. Elle n’a donc de sens qu’en tant que solution ultime. Si la communauté héritière est dans une impasse, il vaut la peine d’avoir recours à un médiateur.

Puis-je quitter une communauté d’héritiers ?

Vous pouvez quitter la communauté des héritiers à tout moment. Ensuite, un contrat écrit est conclu qui régit de manière précise le paiement de l’héritage partiel et la sortie de la communauté héritière

PPE: partage de l’héritage

Un bien immobilier de plusieurs étages et appartements peut être partagé entre les membres de la communauté héritière. Il s’agit d’une solution judicieuse, car les droits et obligations en matière de PPE sont clairement définis. Il est possible que les héritiers s’accordent mutuellement un droit de préemption par contrat si, à un stade ultérieur, quelqu’un souhaite vendre sa part.

Quelle est la valeur de la maison héritée ?

La valeur de la maison ou de l'appartement détermine la part de chacun. Cela est important tant lorsqu'un membre de la famille reprend la propriété que lorsque la maison est vendue à l'extérieur de la communauté d’héritiers.

Une estimation neutre vaut la peine

L’estimation du bien immobilier est la première étape du processus de vente. Il est utile de consulter un expert neutre à cet effet. En effet, les facteurs émotionnels jouent un rôle important dans une communauté d'héritiers entre les membres de la famille. Vous avez tous grandi dans cette maison - peut-être avez-vous tendance à la voir à travers des lunettes trop roses en raison de vos bons souvenirs d'enfance, et à fixer le prix de vente trop haut. Cela pourrait retarder le processus de vente parce qu'il n’y a que peu ou pas d'acheteurs potentiels, et la maison pourrait tarder à être vendue.

D'autre part, un litige peut survenir si un membre de la famille veut reprendre la maison et en fixe un prix plutôt bas - et que les autres héritiers supposent qu'ils pourraient obtenir un prix plus élevé et donc une part plus importante de l'héritage en cas de vente.

Un aperçu de l’indice immobilier

Il est préférable d'avoir d'abord un aperçu du marché immobilier actuel. Cela vous donnera une idée du prix obtenu pour des maisons similaires dans la région au cours des derniers mois.

Calculer la valeur marchande

Comme prochaine étape, vous pouvez commander une évaluation immobilière. Pour cela, vous avez deux possibilités. Vous pouvez:

• Charger un expert d'inspecter minutieusement la maison et de fournir une estimation de la valeur marchande.
• Effectuer une évaluation en ligne sur ImmoScout24

La valeur estimée de la maison est généralement appelée prix brut. Le prix net - le prix de vente réel - est la valeur marchande moins l'impôt sur les gains immobiliers.

Quels sont les coûts liés à la vente d'un bien hérité ?

Dans le cas d’une vente d’une maison, différents coûts doivent être pris en compte. La communauté héritière, en tant que propriétaire, assume les frais suivants:

• Honoraires de notaire: Les frais de notaire (par exemple pour l’attestation du contrat de vente) sont généralement répartis entre l’acheteur et le vendeur (la communauté héritière). Ils sont généralement inférieurs à quelques pour mille du prix de vente.
• Impôts: L’impôt sur les gains immobiliers et, selon le canton, l’impôt sur les mutations sont payés par la communauté des héritiers lorsque la maison est vendue à des tiers. Si la maison reste la propriété de l’un des héritiers qui paie les autres, elle est reportée à la prochaine vente de la maison.
• Frais de courtage: Si vous engagez une agence immobilière pour la vente de la maison, vous devez compter sur environ 2-3% de commission de vente, plus les frais supplémentaires de courtier conformément au contrat de courtage.

Voulez-vous louer ou vendre la maison héritée ?

Qu’est-ce qui en vaut la peine? Dois-je engager un agent immobilier ? Ou vendre ou louer de façon autonome ? Si vous êtes attaché à la maison et à la partie de l’histoire familiale qui y est liée – parce qu’au final, c’est ici que vous avez gribouillé sur les murs et planifié vos farces – vous aurez peut-être du mal à vous en séparer. Dans ce cas, c’est un moyen de louer la maison au lieu de la vendre. Ainsi, la maison reste la propriété de la communauté des héritiers, et peut-être peut-elle être reprise ultérieurement par l’un des héritiers. Cependant, il est important de savoir qu’en louant, vous devrez faire face à des dépenses supplémentaires et peut-être à des coûts d’entretien élevés.

Louer vaut rarement la peine

Dans le cas d’une maison individuelle, les revenus du loyer ne sont généralement pas suffisants pour recouvrer les coûts encourus. La location n’est rentable que si l’intérêt hypothécaire, l’entretien et d’autres coûts ne dépassent pas le loyer prévu.

Vendre la maison

La vente de la maison est souvent judicieuse, surtout parce que la communauté héritière peut être dissoute après la vente de la maison. Si vous êtes un héritier unique, vous pouvez par exemple rembourser plus rapidement une hypothèque existante ou constituer d’autres réserves grâce au capital obtenu.

Devrais-je m’installer seul dans la maison héritée ?

La solution est incroyablement simple – la maison fait partie de l’héritage et est disponible. Alors pourquoi ne pas emménager tout de suite ? Mais ça vaut la peine de réfléchir à deux fois. La maison répond-elle à vos besoins ? Sera-t-elle adaptée à vos conditions de vie futures ?

Voici quelques-unes des questions que vous pouvez vous poser :

• La maison est-elle assez grande ? Ou trop grande ?

• Des travaux de rénovation complexes seront-ils entrepris à l’avenir, par exemple sur le toit – et pouvez-vous les supporter financièrement ?

• Une hypothèque est-elle en cours et pouvez-vous vous la permettre ?

• Les trajets vers le travail et l’école sont-ils faciles à parcourir ?

• Vous sentez-vous à l’aise dans la commune ?

Si vous n’êtes pas sûr, la vente de la maison est peut-être tout de même la solution. En effet, avec le produit de la vente de la maison héritée, vous pouvez au mieux vous offrir une propriété qui correspond mieux à vos exigences et à vos besoins et dans laquelle vous vous sentirez à long terme à l’aise.

Comment trouver un agent immobilier ?

Si vous êtes en mesure de produire d'excellents documents de vente professionnels pour la maison héritée, vous pouvez la vendre vous-même. Il n'est pas obligatoire d'engager un agent immobilier. Après avoir estimé la valeur marchande, vous pouvez par exemple annoncer le bien sur une ou plusieurs plateformes en ligne et informer votre cercle d'amis de la vente à venir.

Si vous faites appel à un agent immobilier qui dispose d'un très bon réseau dans votre région de vente et d'une longue expérience, il y a toutefois une chance que vous puissiez obtenir un prix de vente plus élevé. Le fait qu'un agent immobilier s'occupe également du processus de commercialisation et de visionnage, entre autres, peut aussi donner un peu de répit à une communauté d'héritiers dans une période difficile.

Comment un héritier d'une communauté d'héritiers peut-il acheter ou louer la maison ?

La maison n’a pas besoin d’être vendue à l’extérieur de la communauté d’héritiers. Un partage successoral est possible, lorsqu’un membre d’une communauté d’héritiers est en mesure de payer tous les autres membres et de supporter seul l’hypothèque. Selon l’estimation du bien immobilier, l’hypothèque résiduelle est déduite de la valeur de vente. Le montant qui en résulte est réparti entre les autres membres de la communauté d’héritiers et leur est versé. L’héritier achetant le bien peut ensuite être inscrit au registre foncier en tant que nouveau propriétaire.

Si un membre veut reprendre le bien mais se trouve dans l’impossibilité de rembourser les autres membres de la communauté, ceux-ci peuvent lui accorder un prêt sur leur part. Il est également possible d’utiliser la donation. Les autres membres de la communauté des héritiers renoncent alors à tout ou partie de leur droit successoral.

Est-il possible de vendre une maison héritée hypothéquée ?

La maison héritée peut être vendue même si l’hypothèque n’est pas encore remboursée. Si la banque accepte l’acquéreur comme nouveau débiteur, l’hypothèque sera reportée sur ce dernier. Vous pouvez trouver tous les détails sur la reprise d'hypothèque dans l'article des experts de FinanceScout24.