La réception des travaux : nos conseils pour le rendez-vous le plus important de votre projet de construction

Qu'est-ce que la réception des travaux ?

Lorsque l'entreprise de construction ou le promoteur immobilier a terminé la construction de la maison, le bâtiment doit être réceptionné par vous en tant que maître d'ouvrage. Juridiquement, cela signifie que la construction achevée passe sous votre garde et votre responsabilité. Dans le cadre de l'obligation de contrôle et de réclamation, vous vérifiez si les prestations convenues par contrat avec l'entreprise de construction ont été exécutées de manière complète, irréprochable et conforme à la norme. Cela s'applique à l'ensemble du bâtiment et à toutes les mesures de construction. Si vous constatez des défauts, vous devez les consigner par écrit dans le procès-verbal de réception. Comme les vices de construction peuvent être difficiles à constater pour un profane, il est recommandé de se faire accompagner par un(e) spécialiste lors de la réception des travaux. Il peut s'agir par exemple d'un(e) architecte ou d'un(e) expert(e). 

Dans l'idéal, la réception de l'ouvrage doit avoir lieu dans le mois qui suit l'annonce de l'achèvement de la construction par l'entreprise de construction. Le jour de la réception des travaux déclenche les processus suivants :

• Les délais de garantie et de prescription pour l'ouvrage commencent à courir.
• L'assurance construction prend fin et l'assurance bâtiment prend effet.
• Souvent, le paiement final à l'entreprise de construction est dû.

Que sont les vices de construction et qui en est responsable ?

Pour vous, en tant que maître d'ouvrage, la réception de la construction est un rendez-vous très important, car elle sert à faire valoir d'éventuelles demandes de réparation auprès de l'entreprise de construction. Il est essentiel que vous consigniez par écrit tous les vices de construction et que vous indiquiez dans quel délai l'entreprise de construction doit y remédier. Si vous négligez des défauts pendant la réception des travaux ou si vous ne les consignez pas par écrit, vous risquez de perdre votre droit à des réparations. Dans ce cas, la charge de la preuve du défaut vous incomberait.

En principe, on distingue les types de vices de construction suivants :

• Ouvrage défectueux : si l'ouvrage ne correspond pas aux prestations convenues dans le contrat de construction ou de promotion immobilière, on parle d'ouvrage défectueux. En bref, dans un tel cas, l'état réel du bâtiment ne correspond pas à l'état théorique. S'il manque par exemple un mur qui a pourtant été projeté dans les plans de construction, il s'agirait d'un ouvrage défectueux. L'entreprise de construction doit alors assumer la responsabilité et mettre le bâtiment dans l'état prévu.
• Vices apparents ou manifestes : les erreurs ou les dommages qui se remarquent immédiatement lors de la réception des travaux sont appelés vices apparents. Si, par exemple, l'entreprise de construction n'a pas posé le bon carrelage, il s'agit d'un défaut de construction apparent que vous devez identifier et documenter. Il est important que vous remarquiez les vices de construction et que vous les notiez par écrit. Les vices apparents que vous ne signalez pas peuvent, dans certaines circonstances, être considérés comme acceptés tacitement et vous perdez votre droit à la réparation.
• Vices cachés : tous les vices de construction invisibles lors de la réception des travaux sont considérés comme cachés. Il s'agit par exemple d'un toit non étanche ou d'une mauvaise isolation. Vous pouvez également réclamer ces vices de construction après coup, dans le cadre d'un délai de prescription qui commence à courir le jour de la réception des travaux. En règle générale, le délai de prescription est de cinq ans. Si les vendeurs ne révèlent pas les défauts connus, comme un dégât des eaux repeint ou une isolation insuffisante, il s'agit de défauts dissimulés par dol. Dans ce cas, le délai peut être de dix ans.

En ce qui concerne la gravité des défauts, on peut faire la distinction suivante :

• Vices mineurs : tous les vices de construction qui peuvent être corrigés ou réparés relativement facilement peuvent être qualifiés de vices de construction mineurs. Ceux-ci doivent être consignés en détail dans le procès-verbal de réception des travaux. En tant que maître d'ouvrage, vous fixez à l'entreprise de construction un délai dans lequel les défauts doivent être corrigés. Vous pouvez alors réceptionner le bâtiment sous réserve des vices de construction consignés dans le procès-verbal et de leur élimination ultérieure.
• Vices graves : si, lors de la réception, vous ou un spécialiste constatez que le bien immobilier ne peut pas être utilisé comme convenu dans le contrat parce qu'il présente des vices graves, vous pouvez refuser la réception et la reporter à une date ultérieure. Votre entreprise de construction aura alors jusqu'à la prochaine date pour remédier aux vices de construction.

Comment se déroule la réception des travaux ?

En tant que maître d'ouvrage, la date de réception des travaux est probablement le jour le plus important du projet de construction. Vous vérifiez que votre bien immobilier ne présente pas de vices ou de dommages et vous avez le droit de demander des réparations. En règle générale, vous et l'entreprise de construction êtes présents. Si vous n'êtes pas vous-même un spécialiste, nous vous recommandons de vous faire accompagner par un(e) expert(e) ou un(e) architecte. Les spécialistes reconnaissent immédiatement les défauts et peuvent vous conseiller en conséquence. Vous réduisez ainsi le risque de passer à côté de vices de construction et de perdre éventuellement des droits à une réparation.

Lors de la réception, vous vous rendez dans la maison et vérifiez de l'extérieur vers l'intérieur. Vous aborderez directement tous les défauts et discuterez des détails avec le constructeur immobilier. Tous les défauts doivent être consignés par écrit dans le procès-verbal de réception des travaux. En outre, vous devriez documenter immédiatement le délai dans lequel l'entreprise de construction doit remédier aux défauts découverts.

Si vous n'êtes pas d'accord avec l'entreprise de construction sur un vice de construction, documentez-le également dans le procès-verbal de réception. Il est recommandé de décrire en détail les arguments des deux parties et de consigner la situation à l'aide de photos.

Vous devriez également consigner dans le procès-verbal les défauts qui, selon l'entreprise de construction, disparaîtront d'eux-mêmes (comme par exemple les taches d'humidité).

À la fin, le procès-verbal est signé par vous et par l'entreprise de construction. Les délais de garantie et de prescription pour l'ouvrage commencent à courir.

Liste de contrôle pour votre réception des travaux

Grâce à nos conseils, vous pouvez vous préparer à la réception de votre bien immobilier.

Avant la date de la réception des travaux :

1er conseil : en tant que maître d'ouvrage, il est important que vous sachiez ce qui a été convenu par contrat avec l'entreprise de construction. Familiarisez-vous encore une fois en détail avec le contenu des documents suivants et emportez-les avec vous lors de la réception :

• Contrat de services/Contrat de vente
• Description de la construction
• Plan
• Plan électrique
• Choix des revêtements muraux et de sol
• Liste des appareils sanitaires

En outre, vous avez besoin d'un procès-verbal :

• Procès-verbal de réception des travaux

2ᵉ conseil : contactez un(e) spécialiste qui vous accompagnera à la réception des travaux et pourra vous conseiller.

Pendant la réception des travaux :

3ᵉ conseil : prenez deux à trois heures pour tout vérifier tranquillement :

• Aménagements extérieurs : sont-ils effectués comme convenu dans le contrat ? Ont-ils été construits en bonne et due forme ? Tout fonctionne-t-il ?
• Sols : les surfaces sont-elles impeccables ? La pose est-elle correcte ? Le revêtement correct a-t-il été posé ? Comporte-t-il des de rayures ?
• Murs et plafonds : les surfaces sont-elles impeccables ? La peinture est-elle impeccable ? Le papier peint correct a-t-il été posé ? Y-a-t-il des fissures ?
• Fenêtres et portes : ont-elles été correctement installées ? Le mode d'ouverture est-il correct ? Fonctionnent-elles correctement ? Présentent-elles des dommages ?
• Électronique : fonctionne-t-elle correctement ? La disposition est-elle correcte et complète ?
• Stores ou persiennes : fonctionnent-ils correctement ? Le fonctionnement est-il conforme au contrat ?
• Installations sanitaires : tout fonctionne-t-il ? Sont-elles installées correctement ? Présentent-elles des dommages ?

4ᵉ conseil : votre entreprise de construction devrait vous fournir les documents ou informations suivants :

• Autorisation d'occupation de la commune
• Confirmation de nettoyage des égouts
• Procès-verbaux de réception officiels
• Procès-verbal de mise en service des installations techniques
• Certificats de garantie des appareils
• Mode d'emploi des appareils
• Instructions d'entretien des sols
• Plaques de remplacement

5ᵉ conseil : consignez en détail tous les vices de construction dans le procès-verbal de réception. En outre, vous devriez fixer et documenter immédiatement les délais dans lesquels les défauts doivent être éliminés par l'entreprise de construction. Vérifiez encore une fois le procès-verbal de réception avant de le signer :

• Tous les défauts ont-ils été consignés par écrit et de manière détaillée ?
• Des photos des défauts ont-elles été prises ?
• Les délais de réparation sont-ils documentés ?
• Avez-vous documenté les vices de construction sur lesquels vous et l'entreprise de construction n'êtes pas d'accord ?

À la fin, le procès-verbal est signé par vous et par l'entreprise de construction.

6ᵉ conseil : assurez-vous que vous et l'entreprise de construction recevez une copie du procès-verbal de réception des travaux signé.