Le contrat de maîtrise d'ouvrage : à quoi vous devriez faire attention

Qu'est-ce qu'un contrat de maîtrise d'ouvrage ?

Si vous souhaitez réaliser votre projet de construction avec un maître d’ouvrage, vous concluez avec lui une relation contractuelle dont découlent des droits et des obligations pour les deux parties. Le contrat de maîtrise d’ouvrage est une forme mixte de contrat de vente et de contrat de services. Cela s’explique par le fait que le maître d’ouvrage possède déjà le terrain à bâtir et le vend ensuite à l’acheteur. Le terrain est donc vendu et soumis à l’obligation d’un acte notarié. Pour la construction d’une maison, c’est le contrat de services qui s’applique, par lequel le maître d’ouvrage s’engage à construire la maison ou l’appartement.

Quelle est la différence entre un contrat de maîtrise d'ouvrage et un contrat de vente?

Lors de l’achat d’un bien immobilier, un contrat est établi entre l’acheteur et le vendeur, qui règle le transfert de la propriété déjà existante. Il en va de même pour l’achat d’un terrain. Si vous chargez une entreprise de la construction d’une maison ou d’un appartement en PPE, vous concluez un contrat de services. Le contrat de maîtrise d’ouvrage, quant à lui, comprend les deux formes, puisque le terrain est vendu et le bien immobilier construit.

Qu'est-ce qui figure dans le contrat de maîtrise d'ouvrage ?

En signant le contrat de maîtrise d’ouvrage, le maître d’ouvrage s’engage à construire la maison ou l’appartement conformément au descriptif de construction convenu et à le transférer ensuite à l’acheteur. Jusqu’à ce moment, l’entreprise de construction assume le rôle de maître d’ouvrage. Le contrat de maîtrise d’ouvrage comprend donc deux composantes. D’une part, il règle la construction du bien immobilier et, d’autre part, le transfert du terrain et de la maison ou de l’appartement à l’acheteur.

En règle générale, le contrat de maîtrise d’ouvrage comprend les points suivants :

• La remarque préliminaire
• L'objet du contrat (le terrain et la prestation de construction)
• La description de la construction et des prestations
• Les plans de construction et les dessins
• Le plan de situation
• Le prix d’achat et l'échéance
• La date d’achèvement
• Les garanties
• Les procurations
• Les prestations propres
• La déclaration de partage et règlement communautaire : (s’il s’agit d’une propriété commune comme un lotissement avec des appartements en PPE).

Conseil n°1 : ce que vous devriez aussi régler dans le contrat de maîtrise d’ouvrage

Le contrat de maîtrise d’ouvrage est un contrat intégral et complexe qui peut aussi être désavantageux pour l’acheteur/les acheteurs. C’est pourquoi il est recommandé d’examiner attentivement les conditions et les exécutions.

Les points suivants ne devraient pas manquer dans un contrat de maîtrise d’ouvrage sérieux :

1. Le permis de construire : le terrain et la construction du bien immobilier sont directement liés. C’est pourquoi le permis de construire devrait être disponible au moment de la signature du contrat.

2. Le début et la durée de la construction : si la phase de construction est retardée, cela peut entraîner des coûts supplémentaires pour l’acheteur. Le contrat de maîtrise d’ouvrage peut contenir une clause de pénalité si la durée de construction convenue n’est pas respectée. L’acheteur aurait ainsi droit à la prise en charge des coûts supplémentaires par le maître d’ouvrage. Cette pénalité prend toutefois effet que si le retard est dû à une faute du maître d’ouvrage.

3. La date d’achèvement : en ce qui concerne la date d’achèvement, le contrat peut également prévoir une pénalité en cas de responsabilité pour faute. Il convient ici d’être particulièrement prudent dans la formulation : en effet, une « maison prête à être habitée » n’est pas la même chose qu’une maison entièrement achevée. Ainsi, une maison peut être « prête à être habitée » si elle peut raisonnablement être occupée. Si, par exemple, les aménagements extérieurs ne sont pas encore terminés ou si certains défauts ne sont pas éliminés, la maison peut tout de même être prête à être habitée. C’est pourquoi vous devez veiller à ce que le contrat de maîtrise d’ouvrage stipule un achèvement complet avec la date correspondante.  

4. L'échéancier et les modalités de paiement : le contrat de maîtrise d’ouvrage devrait préciser les dates des paiements échelonnés en fonction des étapes de construction. Il est important que tous les paiements soient effectués à la banque du maître d’ouvrage qui finance le projet de construction et non sur le compte bancaire de l’entreprise de construction. En cas d’insolvabilité du maître d’ouvrage, l’argent pourrait alors partir en fumée et l’acheteur serait incapable de faire valoir ses droits.

5. L'annotation de transfert de propriété : par l'annotation de transfert de propriété, le maître d’ouvrage déclare qu’il va transférer la propriété à l’acheteur. Cette sûreté est inscrite au registre foncier par l'annotation de transfert de propriété.

6. La garantie de l'exemption des charges : comme le maître d’ouvrage a acquis lui-même le terrain, la banque qui finance le projet de construction fait généralement inscrire une dette foncière dans le registre foncier. La garantie de l’exemption de charges permet de s’assurer que cette dette foncière ne sera pas transférée lors du transfert de propriété à l'acheteur/aux acheteurs. Cela devrait également s’appliquer si la construction n’est pas achevée.

7. Le règlement sur les coûts de viabilisation : cette sûreté assure que le maître d’ouvrage assume tous les frais liés à la viabilisation du terrain.

8. Les souhaits particuliers convenus : le maître d’ouvrage planifie et projette la maison selon un projet précis. Dans le cadre de ce standard, l’acheteur peut choisir entre différentes variantes d’aménagement. Celles-ci ne constituent pas encore des souhaits particuliers. Toutes les modifications qui dépassent le cadre des variantes fixées dans le contrat de maîtrise d’ouvrage doivent être discutées avec le maître d’ouvrage et documentées dans le contrat. En règle générale, ces souhaits particuliers doivent également être authentifiés par un notaire.

9. Le droit à l’exécution ultérieure (réparation des défauts) : Il est recommandé de stipuler dans le contrat que le maître d’ouvrage est responsable des défauts de construction, qu’il y remédie et qu’il est tenu de verser des dommages et intérêts en cas de retard dans la construction. En outre, il peut être stipulé que l’acheteur a le droit de résilier le contrat en cas de défauts de construction graves.

10. Le sûretés et la protection contre l’insolvabilité : l’acheteur doit veiller à ce que le maître d’ouvrage garantisse certaines prestations dans le contrat. Il peut s’agir d’une caution ou d’une assurance d’achèvement. Cette sûreté prend effet également si le maître d’ouvrage fait faillite pendant la phase de construction. Il est en outre possible de conclure une police de protection du maître d’ouvrage qui intervient en cas d’insolvabilité du maître d’ouvrage et qui garantit l’achèvement de la construction.

11. La réception des travaux et les défauts de construction : le contrat devrait en tout cas prévoir une réception formelle des travaux avec un procès-verbal de réception. À cette occasion, le maître d’ouvrage et l’acheteur se rendent sur les lieux de la nouvelle construction et documentent les éventuels défauts de construction. Cette date est très importante pour l’acheteur, car elle oblige le maître d’ouvrage à remédier aux défauts de construction documentés. Les défauts ou dommages que vous ne constatez qu’après la remise du bien sont souvent plus difficiles à dénoncer, car la charge de la preuve incombe alors à l’acheteur. Il est recommandé de faire appel à un expert immobilier lors de la réception, afin qu’il puisse identifier les défauts de manière ciblée et rapide. Dans le cas de la réception d’un appartement en PPE, le contrôle porte à la fois sur l’appartement lui-même et sur la propriété commune (cage d’escalier, toit, caves, installations extérieures, etc.). Dans ce cas, il est préférable de convenir de deux rendez-vous distincts.

12. L'étendue de la garantie de prix fixe : le contrat devrait préciser clairement ce que contient la garantie de prix fixe. Les frais de viabilisation ou autres frais de construction ne devraient pas être répercutés sur l’acheteur. Vous devriez également vérifier si le prix fixe est limité dans le temps et donc valable uniquement jusqu’à une certaine date. Dans le cas contraire, cela pourrait coûter cher si la construction est retardée.

Conseil n° 2 : rassemblez des renseignements sur le maître d’ouvrage

Avant d’opter pour un maître d’ouvrage, vous devriez vous pencher un peu plus sur l’entreprise de construction et vous assurer que vous collaborez avec un partenaire sérieux. Les points suivants sont importants :

• L’entreprise de construction est-elle économiquement stable et fournit-elle des informations sur sa solvabilité ?
• Quelle est la réputation de l’entreprise de construction ?
• Existe-t-il des rapports d’expérience dans le cercle de connaissances ou en ligne ?
• Y a-t-il des projets de référence que vous pouvez consulter ?
• Le contrat contient-il tous les points importants, les garanties et sûretés pour l’acheteur ?

Conseil n° 3 : faites vérifier le contrat par un avocat

Un contrat de maîtrise d’ouvrage est complexe et des détails importants peuvent échapper à un(e) profane. Cela peut entraîner des inconvénients considérables pour l’acheteur. C’est pourquoi il vous faut absolument faire vérifier le contrat par un(e) avocat(e) spécialisé(e) en droit de la construction et vous faire conseiller sur tous les détails.

Conseil n° 4 : ne vous fiez pas aux promesses orales

Pendant la construction d’une maison ou d’un appartement en PPE, vous devrez prendre nombreuses décisions. Dans ce contexte, vous devez veiller à consigner par contrat tous les accords passés avec le maître d’ouvrage et à ne pas faire confiance aux promesses orales. Une documentation précise et détaillée permet d’éviter toute ambiguïté ultérieure et s’avère utile en cas d’éventuels différends.